千亿房地产私募搅局土地市场 输血开发商路线图

　　“很多时候，开发商拿地也是迫不得已。在市场不好的时候地方政府很少推地，一些位置较好的地块只有在土地市场相对火热的时候才会推出来。如果不咬牙抓住机会，很可能错过优质地块。”深圳一家龙头房企负责人此前曾对媒体表示。越是昂贵的土地，开发商在使用自有资金支付首期土地款之后，寻求其他渠道融资的可能越大。与信托、银行贷款相比，房地产私募基金的放贷条件更为灵活，对房地产项目的证照条件要求较低。“房地产私募基金刚刚起步，在某些层面与信托和银行构成竞争，在拿地阶段参与房地产项目，可以发挥房地产私募的优势，与信托和银行错位竞争。”陈义枫表示。

　　值得注意的是，下半年银行系统的资金价格有可能维持在高位。有分析人士表示，银行间市场出现的“钱荒”，如果持续得不到缓解，就有可能影响到开发商的现金流安全。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于银行流动性紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来。如果由于银行利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商就必须拓展其他渠道募集资金支付前期拿地的地价款。

　　从目前的情况来看，在今年上半年的土地成交，还有数千亿的地价款需要开发商支付。“‘钱荒’可能对银行的资金池理财产品形成一定的影响，也会影响信托的资金募集。而房地产私募基金一直以来都是利用自己的募资渠道筹集资金，反而受到银行间市场‘钱荒’的影响不大。”建银精瑞董事长李晓东对中国证券报记者表示。

　　规模连年翻番 攫取高额利润

　　为开发商去年拍下的土地“输血”已经成为房地产私募基金的主流投资方式。按照这样的趋势发展下去，开发商抢地潮恰恰暗示房地产私募基金下半年将迎来规模井喷。李晓东估计，今年上半年至少有300亿元的新增资金进入到了房地产私募领域。李晓东还估计，目前整个房地产私募行业的规模已超过2000亿元。虽然这一规模还算不上庞大，但是自从地产私募2010年诞生以来几乎每一年都实现了规模翻番。

　　业内人士认为，眼下有意介入土地市场、参与房企拿地环节的房地产私募基金可能有近千亿元。然而对于不差钱的龙头房企而言，目前还不需要房地产私募基金的应急资金。房地产私募眼下主要对接的是中小房企，面向投向二三线城市的项目，数千亿的资金可以为不少中小开发商缓解燃眉之急。在一些热点二三线城市，房地产私募基金作为新进的“搅局者”，某种意义上也可以成为地价的稳定器。地方政府不希望土地跌价，而传统融资渠道趋向紧张，未来更大规模的房地产私募基金深度参与房企拿地环节后，对二三线城市的土地市场格局将产生深远影响。

　　从另一个角度看，房地产私募基金可能会分食掉一部分房地产企业的利润。在银行贷款、信托、地产私募三者之间，地产私募的资金最为昂贵，求助于地产私募的中小房企显然要承受更高的融资成本，而这些多出来的成本最后依然要由购房者埋单。由于限购等政策调控，一些高净值人群开始投资房地产私募，通过投资地产行业上游的方式来投资房地产。至少从最近几年来看，投资地产私募可以获得比直接投资房产更高的回报。

　　与抢地的开发商一样，多数房地产私募基金并不认为房地产市场会出现系统性风险。即使未来市场走弱，房地产私募也能够分食掉开发商的利润。陈义枫介绍，目前债权性质的房地产私募融资依然是行业的主流，同时房地产私募的投资周期一般都在两年左右。“如果市场出现风险，最先损失掉的是开发商自己的利润，其次是开发商的项目本金，最后才是债权融资。我们判断未来两年内中国的房地产市场依然是横盘震荡的走势，不会爆发大规模系统性风险。”

　　房地产私募的融资渠道也趋向更加稳定，已经有国企将房地产私募作为财务投资的方式。在德信资本不久前募集完成的一个有限合伙产品中，一家大型国有资产管理公司出资2000万元以一般级有限合伙人(劣后)的形式参与。目前德信资本募集的资金中，有四成来自企业。“既然国企的资金可以购买信托，那么也可以投资房地产私募。房地产私募越来越多的参与开发商拿地，这也说明我们的接受程度和操盘能力在不断增强。”陈义枫说。