北京控地价限房价地块首拍 最终花落谁家将延后公布

断顿5个月之后，北京商品住宅地块再次登上拍卖台。

11月16日，海淀永丰产业基地18号地块因包括绿地、龙湖、保利、万科在内的4家房企自持住宅比例达到100%，竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序，结果将于10个工作日后公布。

海淀永丰产业基地19号地块共有5家房企自持住宅比例达100%，进入下一个环节——商办自持竞拍。

在商办自持竞拍环节，保利、首开、万科、绿地自持比率均达100%，结果同样将于10日后公布。

房企拼抢土地依然非理性

海淀永丰产业基地18号地块经过68轮报价后，包括绿地、龙湖保利、万科在内的4家房企因自持住宅比例达到100%，竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

竞拍结果将于10个工作日后公布。

下午15:30时，18号地块第一轮竞拍由京投发展41.6亿元起拍，10分钟后，京投发展报价47亿元，远洋出手49亿元。

现场拍卖前20轮基本是京投发展与中铁的较量，绿城、远洋随后发力，价格达到50亿元上限。

开拍约20分钟后，18号地块进入第二轮竞拍。

第二轮竞拍，住总、保利、中铁先后跟进。

最终，18号地块因竞报自持比例达到100%,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰产业基地19号地块，第一轮报价保利59亿元达到上限。10分钟后，竞拍进入第二轮报价。万科第一次出手，竞报自持住宅15%；中铁跟进，竞报自持住宅30%；保利随后，竞报自持住宅40%。

最终，共有5家房企竞报自持住宅达100%。

中原地产首席师张大伟认为，海淀永丰产业基地18号地块是中国历史上控制房价政策叠加力度最大的一宗地块，即使在严格调控下，房企拼抢土地依然非理性。

从楼面价计算，18号地块13万平米出租房屋的楼面价达到3.8万元/平方米。持有住宅按照3-4%的租金收益计算，长期租赁权价值预计在3万-4万元/平方米。

“地块变现难度极大，基金上市或者长期使用权出让方式都面临政策难题。”张大伟认为。

竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序

海淀永丰产业基地18号地块为二类居住用地地块，土地面积8.35万平方米，建筑控制规模13.88万平方米。

该地块竞买保证金为11.5亿元，起始价为38.4亿元，竞价阶梯为2000万元。

参与该地块竞拍的房企有碧桂园、城建、绿地、招商、中粮天恒首创联合体、龙湖首开联合体、绿城九龙仓联合体、石榴、恒基旭辉联合体、保利、金融街、中铁、住总、万科、京投发展和远洋，共16家。

针对18号地块，在住宅自持竞拍环节，起拍面积为住宅用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯式住宅总建面1%的整倍数，价高者得。倘若两名以上竞拍者愿意100%自持项目，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰产业基地19号地块为二类居住用地及零售商业用地，地块土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米。

该地块竞买保证金为人民币13.2亿元，起始价为44亿元，竞价阶梯为2000万元。

参与该地块竞拍的房企有碧桂园、绿地、中粮天恒首创联合体、中铁、绿城九龙仓联合体、首开、石榴、保利、万科住总联合体、京投发展、远洋，共11家。

因19号地块规划商业用地，在商品住房自持竞拍环节，有两家及以上竞拍者愿意100%自持时，竞拍将进入下一个环节——商办自持竞拍。若在商办自持竞拍环节同样出现两家及以上竞拍者愿意100%自持时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

最高销售单价不超过5.61万元/平方米

值得注意的是，除11月2日拿下海淀永丰产业基地自住房项目的中铁外，其他参与19号地块竞拍的房企全部参与18号地块竞拍。

按照此前公布的《补充公告》要求，海淀永丰产业基地两宗地块，商品房销售均价不得超过5.34万元/平方米，最高销售单价不超过5.61万元/平方米。

两宗地块挂牌出让规定，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。同时，商品住房取得分户不动产登记证或契税完税凭证后五年内不得出售，居住部分全部执行90/70政策。

亚豪数据显示，截至2016年10月，海淀五环和六环之间纯商住房价为5.37万元/平方米。海淀永丰区域未来商品住宅销售限均价53400元/平米，基本与区域内2016年纯商住宅成交价持平。

据悉，海淀永丰区域内在售项目五矿万科如园售价已达9万元/平方米，新盘待售项目首创天阅西山楼面价高达4.3万元/平方米，预计售价将在10万以上。

反观区域内二手房市场，相邻西北旺板块的西山壹号院、百旺新城、东馨园、百旺茉莉园等，由于教育配套因此报价普遍报价在8万-9万元/平方米，而永丰板块的冠城大通百旺府二手房也已达到7万-8万元/平方米左右。

2016年截至目前，北京土地市场仅7宗含商品住宅地块出让。虽然“930”新政当中提供将适度增加土地供应，但从目前情况来看，2016年北京土地市场尤其是住宅市场仍将在极度短缺中收官，全年仅14宗住宅用地出让也将创造历史新低。

值得注意的是，另外一宗海淀地块及大兴黄村地块将于明日进行现场竞拍。