调控加码难挡土地竞拍高热 四季度地市降温艰难

    在22城密集发布楼市调控新政后，10月9日迎来了调控背景下的首次土地竞拍，北京、成都各有一幅宅地均以高价成交。其中成都宅地溢价率191.67%，北京自住商品房地块经47轮报价，溢价率39.74%，楼板价2.08万元/平方米，已接近2.3万元/平方米（含全非毛坯成本）的销售限价。在这一时点上，这两幅地虽只是个案，但代表意义不可忽视，企业在一线城市的规模诉求依旧强烈，对强二线城市的价格上涨预期也保持坚定。

  限购、限贷只是将成交延后，调控对土地投资影响不大

  回顾近年市场走势可见，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。因此对于运营周期较长的土地开发而言，限购、限贷的影响有限，并不能真正影响企业对地块的价值判断。并且在中央“去行政化”的大方针下，大多数城市的限购、限贷政策也只能是暂时性调控。

  类似历史周期也是鲜明佐证。早在2013年10月、11月，同样是在经历了大半年的市场高热后，同样是基于房价控制目标，同样是多城发布调控新政（2个月15城），主要手段同样是限贷、限购、加大土地供应，其中北京、上海、厦门等8市更是将二套房首付全面提至7成，整体调控力度实际高于今年。但其后的土地市场竞拍热度依旧高烧不退。据CRIC监测，2013年12月全国共出让1448幅地块，其中63幅土地溢价率超过100%，占比4.35%，与前11月占比基本持平（4.33%，345幅/7960幅）。“面粉贵过面包”持续上演，如厦门钟宅地块拍出了近3万元/平方米的楼板价，已超过其时周边2.5万元/平方米左右的在售价。

  热点城市供地规模仍远小于新建商品房市场成交量

  对比商品房成交量，近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标仍然过低。以10月5日发文要求加大供地力度的南京为例，2016年供应住宅用地目标是500万平方米，按2.5的容积率计算建筑面积为1250万平方米，但截止至前9月，商品住宅成交量已经达到了1345万平方米。全年土地供应计划即便顺利完成，也无法满足前三季度的市场需求。合肥也情况类似，全年力争完成土地供应667万平方米，但前三月商品住宅成交量已经突破了1000万平方米，土地供应依旧是“入不敷出”。

  土拍“限价令”等创新做法反而进一步激化竞争

  目前南京、苏州、郑州等城市已经出台了土拍限价令，但从实际成效来看，由于竞价门槛的降低，这一政策会引来更多的企业参与竞拍；而就最高限价的标准来看，也不会低于前期周边最高地价。如在9月末的南京土拍中，仅6幅地块成功出让（多为商办），其余20幅宅地全部“封顶溢价”，进入摇号环节，最终12幅地块刷新板块楼板价纪录，成为了新的“单价高价地”。

  综上，我们认为，虽然楼市限购、限贷，土地限价、保证金比例上调等调控限制，但基于上一轮调控的市场经验、基于供不应求的价格预期、得益于充裕低成本资金支持、行业集中度提升带来的经营规模诉求等因素都在促使着更多企业参与到土拍中来，并且伴随着北京、南京、合肥等热点城市四季度计划供地规模提升，四季度土地竞拍热度仍将延续，地市降温艰难。