项峥：未来流动性若趋紧 楼市拐点将成大概率事件

　　6月以来，伴随着货币市场利率的大幅跳升及剧烈波动，由货币市场“钱荒”引发的金融市场流动性饥渴，已经导致A股市场连续多个交易日大幅下跌。6月25日，央行在不同场合三度对金融市场流动性状况进行表态，并表示已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持。但金融市场的紧张情绪似乎还未完全缓解，较为普遍的预期则是，未来流动性将总体趋紧，进而将引发楼市拐点。

　　从流动性与楼市的相关性分析看，流动性与房价已然高度绑定。过去十多年，我国房价大幅飙升，其中一个最重要的原因在于货币供应总量的大幅扩张。如果没有流动性的支持，那么房价快速上涨将因为缺少流动性根基而轰然倒塌。各国房地产周期下行阶段，往往也是流动性收紧时期。美国次贷危机的导火线之一是美联储连续提高联邦基金利率，房价下降，次贷违约增加，进而通过金融衍生机制迅速传导到全球主要金融市场。上世纪90年代，我国海南房地产泡沫破灭，也与当时金融治理与整顿分不开。

　　目前看来，如果流动性稳中趋紧，货币政策总体趋向稳中偏紧，那么出现楼市拐点很有可能会是一次大概率事件。虽然今年以来我国房价上涨预期强烈，全国绝大多数城市房价连续上涨，5月全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的城市有65个。但在“钱荒”的大环境下，这种运行态势的可持续性值得关注。由“钱荒”引发的金融资产重新布局与调整，将会明显挤出实体经济的流动性水分，这也势必传导到房地产市场。目前，一线城市的一套普通房产动辄五六百万元，显然已经超出了普通人的购买力。而掌握财富的高收入群体，在 “钱荒”的背景下，也需要调整资产布局，购买房产这种流转并不便利的资产，可能不是一个明智的选择。特别是需要流动性的企业或个人，则要加大房产变现的速度，因此降价销售或许是不得以为之的决策。由“钱荒”引发的谨慎心理，将导致企业和个人不轻易投资与消费，增加现金和银行存款比重。若这种情绪继续蔓延，将会大大降低商品房的销售规模。

　　“钱荒”将加快房地产开发企业经营分化。在现金流方面，实力雄厚的房地产开发企业或许受影响程度较小;但一些实力相对较差的房地产开发企业，面对银行信贷收紧、其他融资渠道收窄、融资成本上升的难题，或将面临经营困境。同时，房地产开发企业豪掷巨资购地的情况也会明显减少，地价上涨幅度下降或出现绝对地价下降也并非没有可能。真正还需要关注的是“钱荒”所引发的地方政府债务问题和财政收支稳定性问题。房地产市场降温将削弱地方政府的债务承担能力，也会减少预算外财政收入。对此，需要认真并妥善解决。

　　综合来看，经济现象，从本质上说，并不是自然科学，也难以通过实验进行检验。讨论中国房地产泡沫何时破裂，意义并不大。比如中国房地产泡沫将在五年后破裂，是否意味着现在还可以继续快速上涨?如果五年内上涨速度过快，那么是否会导致房地产泡沫破裂提前到来?与其讨论中国房地产泡沫何时破裂，不如认真对待中国房地产运行中的问题，采取有效措施消除房地产金融风险隐患。