北京再推限房价地块 限房价竞地价土地新风来袭

　　市场风险波动如何规避?

　　北京首个“限房价、竞地价”楼盘——中铁建长阳国际城地块竞买时限定的房价为1.25万元/平方米。2011年4月该项目入市后，房山楼市也在调控之下出现价格普降趋势，房山新项目翠林漫步更以高品质商品房之姿，凭借12500元/平方米起的超低价，直接叫板中铁建长阳国际城。市场风云变幻，对该项目的销售造成不小的冲击。

　　根据以往房地产开发周期，房地产住宅项目从拿地到销售需要一年至一年半时间，然而，由于拿地时销售价格已经锁定，开发商如何应对销售时市场变化的风险，也成为限房价竞地价模式推广的一大问题。

　　分配、质量能否有保障?

　　北京市国土局有关负责人表示，希望通过此种出让方式的探索，引导开发商主动理性降低房屋销售价格，同时引导区域房价水平定位，满足北京市商品住房“夹心层”购买人群的实际需求。不过，对于“限房价、竞地价”的土地出让方式来说，目前来看，分配和管理上的问题仍然值得注意。此外，当开发商因为竞地价而压低利润后，会不会千方百计节省建设成本，存在质量隐忧。中铁建长阳国际城入住后遭遇的“质量门”，不得不引起警惕。

　　模式能否推广?

　　“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行，随着近期高价地的接连拍出，限房价、竞地价下半年极有可能大规模推出。亚豪市场总监郭毅认为，企业的目标是实现利润最大化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。

　　针对这类型地块，主管部门是否应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。

　　背景京沪广深前5月

　　土地出让金达1411.8亿

　　在刚刚过去的前5个月里，一线城市的土地市场中高单价、高溢价率的地块频出，在房企积极拿地的推动下，京沪广深一线城市前5月土地出让金达1411.8亿，同比上涨350%。其中，北京前5个月的土地出让金已经达到629.3亿，相比2012年上半年的135.6547亿，上涨了3.5倍，接近2012年全年的土地出让金647.9183亿。

　　中原地产研究中心统计数据显示，前5月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿，前5月的土地出让金已经接近2012年这4个一线城市的总土地出让金1962亿。而主要的13个一二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿，相比2012年同期的1364亿上涨幅度达到了126%。而北京与上海的土地出让金均超过了500亿。

　　5月份，全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价高价地成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。以北京为例，大兴旧宫地块、通州台湖地块等均成为争夺的热点地块，成交楼面价也已然逼近区域在售楼盘的价格。“北京今年的土地出让金很可能再回到千亿以上。”张大伟表示。

　　对于今年的土地市场，张大伟分析认为，各地国五条细则落地无力度，除北京一地执行落地了国五条细则政策外，其他所有城市的目前楼市政策与国五条出台前差别不大，导致整体市场依然在延续之前的高温热度。同时，房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨。10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿人民币，较2012年平均水平上涨了160%。整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。