北京再推限房价地块 限房价竞地价土地新风来袭

　　准入准出机制严格

　　出让方式引热议

　　该宗地最值得关注的除了超大体量以外，其限房价、竞地价的出让方式也引起了业内热议。所谓的限房价、竞地价，即是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　这种出让方式并非首次出现，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，也就是中铁建长阳国际城项目也是采用这种方式出让的。“本地块的出让将验证限房价地块对开发商的吸引力。因为溢价空间被封闭，限制销售价格的地块，都在土地出让时，就基本确定了利润。但这些地块不用担心销售，而且开放周期短，对很多带有建筑公司的国企非常有吸引力，即使利润低，也可以分担管理成本。”张大伟说。

　　据了解，该宗地周围在售商品房价格都已经接近或者超过2万元，该宗地上所建房屋的售价低于市场价。

　　案例

　　中铁建长阳国际城

　　2010年5月20日，全国首例“限房价、竞地价”的商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地出让。经过短短6分钟的闪电竞拍，被中国铁建房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，楼面均价为6095元/平方米，溢价率为23%。招标文件规定该地的销售限价均价为12500元/平方米，房价可以上下浮动6%，户型面积上限定为中小套型。不同于以往的“两限房”，该地块对购房者户籍、家庭年收入、住房及总资产净值没有严格限制，另外对再次转让没有严格限制。

　　2011年4月15日，中铁建长阳国际城开盘，首期共计1594套，次期房源800套，参与排号的购房者超过9000人。主要房源为80平方米左右的两居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居，物业费1.82元/平米。限价12500元/平米，可上下浮动6%。首次购房的京籍购房家庭、符合条件的非京籍家庭、放弃保障房购买资格的保障房轮候家庭均可购买。自交房之日起，两年内不得出租和出售。

　　同期，与该项目不远的中粮万科长阳半岛售价在18000元/平方米左右。有着鲜明价格优势的长阳国际城两次开盘均当日卖完。

　　拿地之初，据中铁建相关负责人透露，该项目虽然限定了房价，利润空间不大，但对于有建筑公司的中铁建而言，只要能采取快速周转模式，应该能保证10%左右的利润。但是，该项目即将入市时，就遭遇了“回购门”——传言当地政府有意回购800套房源，以备招商引资之需，因此没有一次推出2394套房源。

　　据记者了解，该项目早在春节前后就具备了开盘条件，但一直无法开盘。该项目相关负责人私下告诉记者，公司高层非常着急，但也没办法。虽然最后800套房源在6月份还是面对排号人群发售，但两次推迟开盘，财务成本骤增，导致此次开发几乎无利可图。

　　名词解释限房价、竞地价

　　所谓的限房价、竞地价，即是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。