地价“三级跳” 台湖难抑上涨冲动的新“热土”

　　随着区域地价屡创新高，位于通州的台湖成为2013年北京最热的新区。大批土地集中出让，品牌开发商合力造城，区域地价“面粉”贵过“面包”，都让人联想起此前的长阳、天宫院和旧宫区域;随着地价“三级跳”，台湖的房价似乎也将轻松飞涨，但业内人士提醒道，由于配套缺失，政府限价，台湖高地价项目未来入市时或将面临定价难、利润受影响的风险。

　　区域暂无住宅供应

　　记者实地走访发现，目前台湖没有在售的住宅新盘，此前区域唯一在售项目东亚·印象台湖住宅一期已卖完，二期推出时间未定，目前可售房源为50年产权的“小型办公产品”，最快供应的新盘是预计10月入市的首开万科·公园里。

　　据知情人士介绍，包括公园里在内，世纪鸿、泰禾等房企近期高价在台湖买下的地块都集中在这片定位为“环渤海高端总部基地”区域内。6月5日，记者驱车从东三环劲松桥走京津高速，在不堵车的情况下20多分钟就来到东石村桥，出高速五六百米后就是首开万科·公园里。项目还没有围挡，在一条新修的窄窄的水泥路尽头，项目在建的二层售楼处孤零零地矗立在树木繁密的荒野中。

　　据现场施工人员介绍，该售楼处预计还有1个多月就能完工，此后还有非毛坯等事宜。公园里售楼处的北边有多台推土机停靠，据工人介绍，这是市政在安装地下水管道，以及修建亦庄火车站的站前街路;再往北200米，就能看到呼啸而过的高铁列车。

　　在售项目提价或难获批

　　记者随后来到距离公园里项目不远、紧邻京哈高速的东亚·印象台湖，项目紧邻新华联工业园和台湖镇政府，是区域内最早入市、也是唯一在售的楼盘，目前工地上吊塔密布，已矗立了十几栋楼。

　　“项目去年底最便宜卖过13600元/平米，后期最高卖到16500元/平米”印象台湖的销售员告诉记者，二期房源预售证迟迟批不下来，项目有意以现房形式在2014年中期再卖,目前在售的只有办公产品。

　　“台湖现在的地价都比我们一期的售价贵，东亚营销总监贾玉鹏对记者表示，很可能今年不推住宅，集中推售办公产品。

　　作为最早进驻台湖的开发商，东亚新华地产2011年以不足5000元/平米左右的楼面地价拿下台湖印象地块，2012年12月项目一期住宅入市，据北京市住建委网站显示，项目648套住宅已全部网签，成交均价为14582元/平米。

　　业内人士透露，目前住建委对同一项目，一期销售完毕，二期涨价的幅度控制严格，不希望涨价幅度太大，引发对比，但在区域高地价的背景下，也会对如首开万科·公园里等新盘项目适当“放行”;在台湖高热的地价下，区域房价水涨船高也就不足为奇了。

　　明年台湖新盘集中入市

　　短短半年时间，八宗土地密集出让，开发商合力造城，区域地价“面粉”贵过“面包”，不由让人联想起2010年底土地集中出让的天宫院区域。

　　记者了解到，从未来台湖区域的楼盘产品定位看，首开万科·公园里将主力户型锁定在90平方米以下功能型三居，仍走“快销路线”，但世纪鸿、泰禾的产品定位很可能都以改善型住宅为主，业内人士预计，2014年台湖楼市将有一波集中供应。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男则表示，目前项目还未报规，不便透露产品构想，但他表示，初步设想会在高品质住宅之外打造商业街，比区域另一些项目计划中的配套更为丰富高端，但他也承认这“较为大胆，毕竟台湖区域配套仅是起步阶段”。

　　■ 分析

　　高地价热度传导房价

　　据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，短短半年时间，台湖地区已有八宗土地密集出让，以近期万科、泰禾在同区域的拿地价格计算，扣除保障房部分，地块楼面价普遍在10000-15000元/平米之间，地价可谓“三级跳”。

　　“每次台湖拍地我们都报名参加，但都拍不过，价格太高了”，贾玉鹏如是说。业内人士表示，自2012年12月底，万科首开联合体高价在台湖拿下地块后，台湖土地市场就呈现“沸腾”之势，万科目前已在台湖有近30万平米建筑面积的土地储备，万科此前在长阳、旧宫等南城都引领了区域开发，区域房价一路向上，万科的进驻给了其他开发商很大信心。

　　记者了解到，高地价的传导效应不仅是周边项目售价，同区域、甚至同环线的项目都受此鼓舞，有意提升售价。

　　“看台湖拍出那么高的地价，我们都觉得现在卖便宜了”，位于东五环通州的一位别墅项目营销负责人告诉记者，项目是花园洋房和别墅，售价25000-26000元/平米左右，这只是台湖高价地项目的“成本价”。

　　■ 业界担忧

　　利好尚未“变现” 风险不容忽视

　　北京中原市场研究总监张大伟表示，台湖地区作为通州与亦庄的中间辐射地带，有文化旅游区、环渤海总部高新基地等多项规划的发展利好;但目前的楼面价需要有这些利好变现才能够支撑，市场风险较大。

　　业内人士指出，虽然天宫院目前的报价在18000-20000元/平米之间，但在2011年底楼市低谷中，由于高昂的地价(楼面价约9000元/平米)，诸如龙湖·时代天街曾为了回款“亏本卖房”、而保利·春天里、金融街·融汇等项目也利润较少，高地价的风险不容忽视。

　　任启鑫提醒道，在激烈的拿地竞争中，台湖的土地已经呈现“面粉”贵过“面包”，而在当前价格管制的调控背景下，住建部门对台湖新入市的项目如何界定价格标准，房企是否能够平衡开发成本、实现利润，将成为布点台湖的房企普遍面临的问题。

　　■ 台湖土地市场大事记

　　2012年9月20日 北京光谷科技园开发建设有限公司以3.3亿元和4.43亿元竞得北京市通州区台湖镇109地块和104地块，当时的楼面价为4508元/平米和4219元/平米。

　　9月25日 万科首开联合体和世纪鸿房地产在台湖拿下了三块住宅用地，三地块的楼面价最高为1.18万元/平米，最低为9082元/平米。

　　2013年4月10日 泰禾集团以11802元/平米的楼面价、112%的高溢价率拿下台湖一块以商业为主的混合用地。

　　5月20日 泰禾集团经过71轮竞拍以11.25亿配建7.3万平米公租房夺下台湖另一块宅地，剔除公租房后楼面价高达19053元/平米，成为台湖“新高价地”。

　　5月30日 北京世纪鸿房地产开发有限责任公司经过104轮竞拍，以10.4亿夺下北京通州台湖地块，溢价率242%，楼面价13601元/平米。