北京沙河高教园地块“变身”入市 建筑规模增加

　　“现在就是微利水平，再不降起价就怕没人拿地了。”在业内人士看来，高教园区地块已经没有纯粹意义的商品房，全部改为公租房和限价的园区安置房，对企业的吸引力已经大打折扣。前有流拍的教训，要吸引企业出手拿地，必然要给企业让出哪怕有限的利润空间。

　　与此同时，据有关开发商透露，公租房回购价格也上调到少见的11000元/平米。通常，公租房回购价都是在5000元/平米上下的水平。例如，2012年12月，位于南邵镇的中关村科技园昌平园东区一地块成交，其中公租房的回购价格就是4000元/平米。

　　据业内人士透露，2011年底沙河高教园地块公租房回购价定了8000元/平米，但像A6地块起始楼面价都超过这一回购价，“企业拿地根本不划算”，这也加大了流拍的可能性。

　　这一次重新出让后，沙河高教园地块26万平米的公租房，明确由沙河高教园区内高校进行回购并持有，回购价格11000元/平米。

　　有开发商这样给高教园区地块算笔账：26万平方米的公租房，根据起价，约是6000元/平米的地价，加上3000元/平米的建安成本，再算上其他财务、管理成本等等，公租房这块大概能持平;剩下25万平米园区安置房，限价14000元/平米，也就给开发商留下了很有限的利润空间。

　　在北京中原地产研究总监张大伟看来，类似这种利润率有限的地块，吸引的企业有限，往往会是有建筑业务容易控制成本的一级开发企业，或是追求快周转的企业更感兴趣。

　　■ 记者观察

　　需透明的“优先定向”

　　记者从出让文件中看到，这部分“园区安置房”也已经明确了销售对象，“将优先满足沙河高教园区内高校需求”。具体事宜由市建委、市教委与昌平区政府共同组织实施。有了定向销售，业内认为该地块未来销售不成问题，适合快速周转。相对于区域在售普通商品房2万元/平米的水平，园区安置房也有明显的价格优势。

　　根据此前《21世纪经济报道》消息，“限房价竞地价”作为房地产市场调控的制度创新，下半年极有可能大规模推出。

　　但沙河高教园区作为今年首个“限房价竞地价”项目，具备完整商品房产品的“限价房”优先定向给高校，让不少人大失所望。

　　在一些业内人士看来，该地块的出让仍存在不少疑惑。公租房回购价格的确定依据是什么标准，涨因是什么?限价普通商品住房为什么可以优先给高校?优先需求满足后，什么人又可以购买余下的商品住房?未来这部分商品房进入二手交易市场会有附加条件吗?

　　对于以上问题，昨日记者联系北京市土地整理储备中心和北京市住建委有关部门，但是截至记者发稿尚未收到回复。