北京沙河高教园地块“变身”入市 建筑规模增加

　　沙河高教园地块此次“合二为一”后再次上市，容积率和建筑规模都有所调整。

　　5月30日，昌平区沙河高教园区二期(一)地块(以下简称“沙河高教园地块”)在北京市土地整理储备中心挂出。出让公告明确，在这宗体量达51万平米的地块中，配建26万平米公租房;其余部分房屋销售限价为14000元/平米。这也使沙河高教园地块成为今年北京首宗“限房价竞地价”的地块。

　　值得关注的是，沙河高教园区地块此番是流拍后再度入市。前后相比，该地块已经悄然完成了“变身”。

　　流拍地块再入市“自降身价”

　　此番再度入市，A6地块和A7、A10地块合并，起始楼面价5969元/平米，和2011年入市相比明显降价。

　　2011年11月，沙河高教园地块曾经挂牌入市，当时该地块还是分为两块地入市：一为A6地块，规划建筑面积为147728平米，起始价为127710万元;一为A7和A10地块，规划建筑面积为259105平米，起始价为177415万元。其中，A6地块要配建21420平方米的公租房;A7地块要配建8万平米的限价商品房和28580平方米的公租房。

　　根据当时的出让条件，A6地块起始楼面价为8645元/平米;A7、A10地块起始楼面价为6847元/平米。

　　2011年底、2012年初正是房地产市场的低迷期。高教园区这两块地挂牌半年，也一直无人报价。无人问津，高教园区两块地也就被撤回，暂停出让。

　　此番再度入市，A6和A7、A10合二为一，以高教园区二期(一)地块名称重新出让，起始楼面价5969元/平米，和2011年入市相比明显降价。自降身价的背后，则是整个地块规划的调整。

　　容积率上调，建筑规模增加

　　在2011年11月入市时，沙河高教园A6和A7、A10规划建筑面积合计约40.7万平米，此次合并出让的规划建筑面积已经达到51.1万平米。

　　在2011年11月入市时，沙河高教园A6和A7、A10规划建筑面积合计约40.7万平米。这一次，整个地块合并出让，规划建筑面积已经达到51.1万平米。

　　根据昌平区政府网站上的消息，2012年8月，规划部门对沙河高教园区住宅及配套二期一项目地块进行了控规调整并公示说明。调整主要涉及沙河高教园区地块容积率的提高，A6、A7、A10住宅用地容积率均由2.5调整为2.8。

　　容积率上升，规划建筑面积上调，起始价还保持在原来两块地合计的30.5亿元水平，从而使起始楼面价出现下调。这也使沙河高教园区地块成为近年来不多见的“降价出让”地块。

　　控规调整的说明也透露，调整是为确保后续开发资金平衡，同时加快保障房建设，解决园区教师住宅等问题。

　　日前，记者在临近该地块的地方看到，北京师范大学新校区及其附属学校已经开始修建了。据施工人员介绍，该项目将于2014年底交工。

　　公租房回购价大幅上升

　　此次重新出让，沙河高教园地块26万平米的公租房，回购价格上调到11000元/平米，远高于一般水平。

　　“现在就是微利水平，再不降起价就怕没人拿地了。”在业内人士看来，高教园区地块已经没有纯粹意义的商品房，全部改为公租房和限价的园区安置房，对企业的吸引力已经大打折扣。前有流拍的教训，要吸引企业出手拿地，必然要给企业让出哪怕有限的利润空间。

　　与此同时，据有关开发商透露，公租房回购价格也上调到少见的11000元/平米。通常，公租房回购价都是在5000元/平米上下的水平。例如，2012年12月，位于南邵镇的中关村科技园昌平园东区一地块成交，其中公租房的回购价格就是4000元/平米。

　　据业内人士透露，2011年底沙河高教园地块公租房回购价定了8000元/平米，但像A6地块起始楼面价都超过这一回购价，“企业拿地根本不划算”，这也加大了流拍的可能性。

　　这一次重新出让后，沙河高教园地块26万平米的公租房，明确由沙河高教园区内高校进行回购并持有，回购价格11000元/平米。

　　有开发商这样给高教园区地块算笔账：26万平方米的公租房，根据起价，约是6000元/平米的地价，加上3000元/平米的建安成本，再算上其他财务、管理成本等等，公租房这块大概能持平;剩下25万平米园区安置房，限价14000元/平米，也就给开发商留下了很有限的利润空间。

　　在北京中原地产研究总监张大伟看来，类似这种利润率有限的地块，吸引的企业有限，往往会是有建筑业务容易控制成本的一级开发企业，或是追求快周转的企业更感兴趣。

　　■ 记者观察

　　需透明的“优先定向”

　　记者从出让文件中看到，这部分“园区安置房”也已经明确了销售对象，“将优先满足沙河高教园区内高校需求”。具体事宜由市建委、市教委与昌平区政府共同组织实施。有了定向销售，业内认为该地块未来销售不成问题，适合快速周转。相对于区域在售普通商品房2万元/平米的水平，园区安置房也有明显的价格优势。

　　根据此前《21世纪经济报道》消息，“限房价竞地价”作为房地产市场调控的制度创新，下半年极有可能大规模推出。

　　但沙河高教园区作为今年首个“限房价竞地价”项目，具备完整商品房产品的“限价房”优先定向给高校，让不少人大失所望。

　　在一些业内人士看来，该地块的出让仍存在不少疑惑。公租房回购价格的确定依据是什么标准，涨因是什么?限价普通商品住房为什么可以优先给高校?优先需求满足后，什么人又可以购买余下的商品住房?未来这部分商品房进入二手交易市场会有附加条件吗?

　　对于以上问题，昨日记者联系北京市土地整理储备中心和北京市住建委有关部门，但是截至记者发稿尚未收到回复。