北京房贷政策趋紧 改善性刚需置业需求再受抑制

　　“高价地”的出现，一直被视为是抬高房价的背后推手。北京“国五条”细则的落地，丝毫没有浇灭房企拿地的热情。

　　“特别在5月下半月全国各地涌现‘高价地’潮，这不仅代表开发商的预期高涨，也会影响在售物业的价格和购房者的市场预期。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　近日，有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前，北京地区已有三分之一的银行，把首套房贷利率优惠提高到九折。还有业内人士预测，信贷政策的收紧，或成为房价上涨新“紧箍咒”。不过，记者并未获得权威部门的证实。

　　房产投资回报率降低

　　据北京住房公积金网显示，“国五条”地方细则出台后，北京率先上调二套房贷首付比例。无论是公积金贷款还是商业贷款，二套房贷款首付比例都从此前的60%提高至70%。

　　近日，伟嘉安捷企划经理吴昊告诉《每日经济新闻》记者，目前，北京地区已有三分之一的银行，已经把首套房贷利率优惠提高到九折。

　　投资者小潘虽持有北京购房资格的“房票”，但是仍在观望。小潘告诉记者，首付比例提高、贷款利率增加，使他并不看好北京楼市的投资现状。

　　张大伟告诉记者，按照北京五环外90平方米两居室计算，总价均高于250万元。北京中等收入家庭按照年15万元计算，支付这种房屋需要16年以上。

　　一般而言，国际标准的房产租售比为1:100~1：200，被称为国际租售比警戒线。在北京等一线城市的租售比已经突破了1:500，也就是年投资回报率不足2%，甚至低于银行定存利率。

　　某研究院研究员认为，房贷政策进一步收紧，导致房贷交易量下降，是符合政策初衷的。从政策层面来看，将购房的优先权让位于首次置业者，符合楼市调控的公平性原则。同时打击了部分二套及以上购房者的热情，并将相应的房贷资源、住房资源等优先安排给首套的置业者。

　　公积金亦在收紧

　　与商业贷款相比，公积金贷款的利率具有显著的优势，也是购房者降低贷款利率成本的重要手段。不过，随着房地产宏观调整政策的进一步细化，公积金贷款政策也开始出现了重大调整。

　　机构统计数据显示，北京市住房公积金贷款占比2012年首次突破30%，可见公积金贷款对房贷的支持力度非常大。单套房贷款公积金贷款额持续上涨，在2012年达到了63.3万元，创历史新高。公积金只认房的政策是2012年楼市改善性需求下半年逐渐占比增加的最主要原因。支付能力强的改善型需求的入市也间接促进房价上涨。

　　相比2012年，2013年的住房公积金贷款计划明显的萎缩，减少比例高达22.6%。在2013年前3月，为避开“国五条”细则大量房产紧急成交的情况下，公积金额度已经被透支，因此公积金甚至商贷紧缩成为必然。

　　此前，在公积金贷款额度确定标准中，要保留的生活费为400元。此次新标准中的基本生活费标准，按照相关部门公布的数据，为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元;借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少为1960元。此次要保留的生活费增加了将近一倍，这意味着可以贷款的额度会相应降低。

　　一位业内人士分析，主要影响还是改善需求，特别是对于90平方米以上改善类物业有一定影响，对低收入刚需也有一定影响。

　　“国五条”细则落地后，全国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“高价地”纪录屡被刷新。

　　地产专家陈宝存指出，新一轮的“高价地”会推动周边一手房、二手房的房价和拆迁安置补偿费用的增加。高溢价率产生的后果是下一轮土地基价的增高，且成为下一轮房价飙升的诱因。

　　研究员认为，信贷政策收紧，对于“高价地”项目的入市则是一种打击。从逻辑上讲，这部分“高价地”项目的产品，往往是以改善型需求及投机性需求为主。而信贷政策收紧，往往也是对这几部分的购房需求打击最大。因此，“高价地”项目面临市场收紧的风险。