商住、商铺、写字楼 投资哪个是首选

自2011年2月北京楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。而上周，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述,无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。

尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益，《广厦时代》走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。

单纯看回报

投资商铺是首选

杨先生近日来的心情格外晴朗，不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5，更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的升值。而另一方面，投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前，韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺，本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去，从而以租养贷，但没承想由于周边竞争商铺较多，他的铺面先后空置了四年之久，而在此期间他支付的还贷金额超过200万元，资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。

相比韩先生，购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前，徐女士受通州新城建设的影响，在通州城区以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间，目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升，但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚，因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期，以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。

三个人三种不同的投资选择，也带来了三种不同的投资收益。永盛地产总经理张翰坤认为，上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼，更优于投资商铺。与之相反，张翰坤认为，单纯从回报情况来看，商铺应该是商业投资中的首选。

投资商铺

要有“养铺”资金支撑

“投资商铺的门槛很高。”张翰坤表示。这主要是两方面因素决定的，首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。

第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。

张翰坤将商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态类比于音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。

投资商业住宅门槛低

商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。

在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%-4%。

投资写字楼回报率居中

写字楼是楼市中的民族音乐。它与商铺有相近的概念，也是周边越成熟、租金也越高越稳定。但写字楼对于周边氛围的要求不同于商铺。办公区域的发展不仅需要有良好居住环境和人流基础，还需要整个地区商务氛围和交通支持的配套。

目前，由于国家控制办公楼的整体供应量，因此办公楼的市场需求相对旺盛，市场整体价格都处于稳定上升。据统计，北京写字楼的租金在两年多的时间里翻了一倍，以CBD区域为例，2009年是196元/平方米/月，现在应经上涨到390元/平方米/月。在一般情况下，写字楼的回报率会比商业低一点，相比住宅要高，达到7%-8%。而写字楼在市场供应量上多于商业少于住宅项目。

专家支招商业地产投资方向

商铺市场今年以来呈现出严重的供不应求势头，数据显示，截至目前，2012年北京共有2386套商铺供应，但却成交了3652套，而成交价格却比去年下降了19%。究其原因，主要是随着住宅开发的郊区化趋势，商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。2011年，五环以内位置的商铺销量占六成，今年锐减到四成，而今年以来，五至六环的商铺销量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商铺的售价与租赁价格正相关，而租赁价格与地段正相关，两年间不同环线间商铺销量占比的一增一减，造成了商铺成交价格的重挫。

商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。

购买商住房要考察区域土地增值情况

商住公寓由于改变了商业用地的原有属性，在使用功能上开发为住宅，但受限于商业用地的高密度规划要求，往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，因此售价相比写字楼与商铺要低一些。据郭毅介绍，2012年商住公寓的市场成交均价为19586元/平方米。2012年北京销售套数最多的中弘北京像素(楼盘资料 业主论坛) 就是商住楼盘，不限购的特点加之临近年底即将通车的地铁6号线，令该项目今年共售出3376套。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保租赁价格的稳定上升。

投资写字楼要考虑区域写字楼出租率

在写字楼市场上，据亚豪机构统计显示，2012年写字楼整体销售均价为25726元/平方米，写字楼交易主要集中在四至五环间，占到总销量的四成以上，同时，这一环线区间的成交价格也最高，为33789元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析，近几年核心商务区趋于饱和，存量写字楼也以租赁形式为主，可售写字楼的供应量几近于无。而随着城市外扩，四至五环间配套逐步完善，营造出了良好的商务环境，为企业及个人投资者所认同。

中原地产市场部总监张大伟介绍，在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品，以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。

商业项目购买成本高于普通住宅

由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上，由购置产生的税费支出会高于普通住宅，但三者之间没有明显差异。据亚豪机构品牌总监郭毅介绍，购买商住公寓、商铺、写字楼时需缴纳3%的契税及其他少量小额税费，相比普通住宅1%的契税税率，仅此一项就高了三倍。此外，在二手交易时，商业项目的税费比普通住宅还要高很多。据悉，商业、公建立项的二手商品房，除了3%的契税外，还需要缴纳5.5%的营业税、0.1%的印花税，房屋差价20%的个人所得税、总房款1%或按累进税率计算的30%-50%的土地增值税等，再加上中介费，二手非普通住宅交易税费高达总房款的15%以上。

商住两用房更适合长线投资

交通和区域发展是购买商用房的先决条件

在限购政策的影响下，投资买房短时间获得高回报已成了历史。而对于投资者来说，并不意味着房地产投资的终结。温先生去年在位于朝阳区常营东的“北京像素”买了两套50年产权的商业用房，得益于地铁6号线的建设，一年的时间两套房升值了近百万元。而温先生更期待着旁边的地铁6号线开通后，手里的两套房还有增值空间。

自北京对普通住宅实施限购政策后，不受限购政策影响，可以用来办公或居住的商住房，成为像温先生一样投资买房者追逐的对象。未来一段时间，北京市对房地产市场的调控政策并没有松动的迹象，类似“北京像素”、“林肯公园”这样商业立项的项目，依然会成为投资买家关注的焦点。

商业用房更适合长线投资

对于未来投资商业用房是否还可在短期内获得高回报的问题，和裕地产公司营销中心总经理王骞有着自己的观点。王骞说，如今的商业用房已经走过了短期内快速增值的时代，温先生的投资经历和其投资的项目一样是不可复制的，首先“北京像素”项目建设时常营周边房价较低，如今常营地区在龙湖等多个项目进驻后，该区域的价值被提升。加上地铁六号线的建设，使得“北京像素”有了增值的基础。

如今，短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高，商业用房已经走过了高回报率的时期，整个增值空间变得平稳，而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家。对于追逐短期投资回报的投资者来说，由于商业用房未来短时间内的低增值率，短期投资购买商用房并不是好的选择。而王骞的观点同样有他的依据，他说如目前在售林肯公园，当初开盘时的价格已经超过了2万元/平方米，而现在的价格在23000元/平方米左右，对于贷款买房的投资者来说，综合贷款利率及买房时的契税等，这样的价格走势不足以支撑其作为短期投资目的买房。

商用房购买者少有刚需买家

“北京像素”项目销售负责人透露，购买“北京像素”商用房的，有一半为投资买房，而另一半则用于自住或办公。这位负责人介绍，由于北京像素中的商用房小户型较多，对于刚需的居住或办公者来说，50%首付能够轻松承担。再加上紧邻地铁6号线，对用于居住的人来说，未来便利的交通是吸引选择居住在此的主要原因之一。

50%的高首付，对于很多刚需购房者来说都是一道较高的门槛。和裕地产公司营销中心总经理王骞说，在林肯公园的买房者，更多是办公用途和投资，因为商用房50%的首付超出了大多数刚需买家的承受能力。比如超过50万元的首付款，就超出了多数刚需购房者的预期。

投资商用房也要综合考量

由于不受限购政策的影响，对于许多人来说，未来投资商业用房仍是买房投资的主要渠道之一。而和购买普通住宅一样，商业用房项目自身和周边区域环境、交通仍是购买前关注的重点。正如温先生当初投资购买“北京像素”商用房一样，看中的是交通和周边区域的发展。同样，和裕地产公司营销中心总经理王骞也表示，无论购买写字楼、底商还是其他商业用房，都要考虑到周围的居住群体，项目自身或周边区域的商业环境、未来发展前景和交通状况。因为只有该项目具备上述的综合实力，才能首先拥有较低的投资风险。

未来随着可开发地块和住宅项目不断向北京城区周边转移，商业用房也会随着这样的趋势由城区走向北京周边，而此时对于投资来说可能要面临更多的潜在风险。“北京像素”相关的销售负责人说，首先购买50年产权的商业房，不仅要看房子的总价。该区域未来的规划和发展情况，尤其是交通和配套设施的发展，影响着该房子未来的价值。对于初期投资商业用房的投资者来说，购买总价不高的二手商用房，是更加稳妥的选择。

●现状●

商业物业投资热遭遇品牌商家关店潮

投资商业地产不可预期过高

近期，虽然北京住宅市场较年中有所降温，但商业地产投资却热情不减。21世纪不动产数据显示，2012年9月和10月，北京市商业地产交易量同比去年分别上涨了14%和16%。就在投资客对商业物业情有独钟之时，以李宁、匹克为代表的一些品牌商家却因无法承受商铺高租金而掀起了一轮关店潮。当商业物业的投资热遭遇品牌商家关店潮之时，商业物业的投资热还能否持续呢？

商业物业投资持续升温

“商业物业的投资回报率明显高于住宅。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔给记者算了一笔账，“投资四五百万，如果买一套住宅出租，一年的租金收入很难超过20万；但如果买一套商铺出租，一年的租金收入一般会超过20万，甚至会达到更高。”

通过简单计算，从回报率的角度就不难看出为何商业地产投资在近两年持续升温，而且在最近两个月住宅市场有所降温之时，商业物业的投资热情依然不减。21世纪不动产数据显示，2012年9月和10月，北京市商业地产交易量同比去年分别上涨了14%和16%。11月第一周，商业地产交易量占网签总量的42%，环比10月上涨了17个百分点，与去年占比基本持平。

监测数据显示，近两年北京的商业物业市场因不受“限购”政策影响，其成交持续热闹。商业物业成交的持续增长，主要原因除了前面所说的住宅限购外，还因为商铺和写字楼租金近两年有了较大幅度的上涨，投资回报率上升，吸引了投资者的关注。另外，房地产私募基金的兴起，也为商业地产投资热添了一把火。目前来看，四季度商业地产的发展势头将重新超过住宅市场。

无法承受高租金 零售商掀起关店潮

一边是商业物业租金和成交的大幅上涨，而另一边却是实际租用商铺的商家经营状况不容乐观，甚至一些大型品牌因无法承受高租金而大量关店。

根据匹克体育日前发布的报告显示，截至2012年9月30日，匹克在中国的授权经营零售网点为6739个，与2011年年末相比净减少1067个。李宁集团也面临着同样的问题。有数据显示，2012年上半年，李宁集团关闭1200家低效门店，这一关店比例高达15%。安踏体育在半年内缩减了110家门店。国际知名运动品牌彪马的最新公告显示，2012年第三季度，该公司利润同比下滑85.1%，经营利润由1.186亿欧元缩水至1960万欧元。

蔡宇翔分析认为，一些品牌商家出现的关店潮一方面由于店面租金上涨、人力等成本上升让本来就利润不高的零售业生存举步维艰；而另一方面则因为经营者近年来为了抢占市场，采用粗犷的方式大规模扩张导致运营成本大幅上涨，库存增加，盈利能力下降。

商业物业投资不可预期过高

对商业物业的投资者而，如果不是为自用，那么其投资的回报则要来自租金和物业本身的升值。而商业物业自身升值潜力大小在很大程度上又要受到租金水平的影响。近两年商业物业租金的大幅上涨给投资者带来了超预期的回报，但却大大加重了经营的负担，导致一些大型品牌商家大量关店，这是否说明目前的商业物业租金已经超过了实际经营者所能承受的极限。此时投资商业物业是否已经不是理想时机？

蔡宇翔认为，虽然一些大型品牌商家出现了关店潮，但并不会对商业地产投资产生太大影响。目前北京的商业物业无论是售价还是租价与香港相比都还有很大差距，而同样品牌的商家所出售的商品在香港与北京却基本相同。以屈臣氏为例，在香港只能开在地下或二层以上的位置，而在北京却可以开在地面临街的位置。说明商家在北京的租金成本压力要比香港低很多，同时也说明北京商业物业投资仍然有潜力。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，当前的商业物业投资热只能说明在住宅限购之后人们的投资渠道变得更少了。过往多年的实际情况告诉人们，对于普通大众而言，只有投资房地产才能获得较为可观的回报。商业物业投资者往往预期10到15年收回成本，但随着经济增长的放缓，许多实际经营者举步维艰。因此今后投资商业物业不可预期回报过高，同时商业物业本身价格的升值也将趋于平缓。