商住、商铺、写字楼 投资哪个是首选

自2011年2月北京楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。而上周，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述,无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。

尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益，《广厦时代》走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。

单纯看回报

投资商铺是首选

杨先生近日来的心情格外晴朗，不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5，更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的升值。而另一方面，投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前，韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺，本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去，从而以租养贷，但没承想由于周边竞争商铺较多，他的铺面先后空置了四年之久，而在此期间他支付的还贷金额超过200万元，资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。

相比韩先生，购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前，徐女士受通州新城建设的影响，在通州城区以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间，目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升，但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚，因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期，以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。

三个人三种不同的投资选择，也带来了三种不同的投资收益。永盛地产总经理张翰坤认为，上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼，更优于投资商铺。与之相反，张翰坤认为，单纯从回报情况来看，商铺应该是商业投资中的首选。

投资商铺

要有“养铺”资金支撑

“投资商铺的门槛很高。”张翰坤表示。这主要是两方面因素决定的，首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。

第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。

张翰坤将商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态类比于音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。

投资商业住宅门槛低

商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。

在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%-4%。

投资写字楼回报率居中

写字楼是楼市中的民族音乐。它与商铺有相近的概念，也是周边越成熟、租金也越高越稳定。但写字楼对于周边氛围的要求不同于商铺。办公区域的发展不仅需要有良好居住环境和人流基础，还需要整个地区商务氛围和交通支持的配套。

目前，由于国家控制办公楼的整体供应量，因此办公楼的市场需求相对旺盛，市场整体价格都处于稳定上升。据统计，北京写字楼的租金在两年多的时间里翻了一倍，以CBD区域为例，2009年是196元/平方米/月，现在应经上涨到390元/平方米/月。在一般情况下，写字楼的回报率会比商业低一点，相比住宅要高，达到7%-8%。而写字楼在市场供应量上多于商业少于住宅项目。

专家支招商业地产投资方向

商铺市场今年以来呈现出严重的供不应求势头，数据显示，截至目前，2012年北京共有2386套商铺供应，但却成交了3652套，而成交价格却比去年下降了19%。究其原因，主要是随着住宅开发的郊区化趋势，商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。2011年，五环以内位置的商铺销量占六成，今年锐减到四成，而今年以来，五至六环的商铺销量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商铺的售价与租赁价格正相关，而租赁价格与地段正相关，两年间不同环线间商铺销量占比的一增一减，造成了商铺成交价格的重挫。

商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。

购买商住房要考察区域土地增值情况

商住公寓由于改变了商业用地的原有属性，在使用功能上开发为住宅，但受限于商业用地的高密度规划要求，往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，因此售价相比写字楼与商铺要低一些。据郭毅介绍，2012年商住公寓的市场成交均价为19586元/平方米。2012年北京销售套数最多的中弘北京像素(楼盘资料 业主论坛) 就是商住楼盘，不限购的特点加之临近年底即将通车的地铁6号线，令该项目今年共售出3376套。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保租赁价格的稳定上升。

投资写字楼要考虑区域写字楼出租率

在写字楼市场上，据亚豪机构统计显示，2012年写字楼整体销售均价为25726元/平方米，写字楼交易主要集中在四至五环间，占到总销量的四成以上，同时，这一环线区间的成交价格也最高，为33789元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析，近几年核心商务区趋于饱和，存量写字楼也以租赁形式为主，可售写字楼的供应量几近于无。而随着城市外扩，四至五环间配套逐步完善，营造出了良好的商务环境，为企业及个人投资者所认同。

中原地产市场部总监张大伟介绍，在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品，以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。

商业项目购买成本高于普通住宅

由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上，由购置产生的税费支出会高于普通住宅，但三者之间没有明显差异。据亚豪机构品牌总监郭毅介绍，购买商住公寓、商铺、写字楼时需缴纳3%的契税及其他少量小额税费，相比普通住宅1%的契税税率，仅此一项就高了三倍。此外，在二手交易时，商业项目的税费比普通住宅还要高很多。据悉，商业、公建立项的二手商品房，除了3%的契税外，还需要缴纳5.5%的营业税、0.1%的印花税，房屋差价20%的个人所得税、总房款1%或按累进税率计算的30%-50%的土地增值税等，再加上中介费，二手非普通住宅交易税费高达总房款的15%以上。

商住两用房更适合长线投资

交通和区域发展是购买商用房的先决条件

在限购政策的影响下，投资买房短时间获得高回报已成了历史。而对于投资者来说，并不意味着房地产投资的终结。温先生去年在位于朝阳区常营东的“北京像素”买了两套50年产权的商业用房，得益于地铁6号线的建设，一年的时间两套房升值了近百万元。而温先生更期待着旁边的地铁6号线开通后，手里的两套房还有增值空间。

自北京对普通住宅实施限购政策后，不受限购政策影响，可以用来办公或居住的商住房，成为像温先生一样投资买房者追逐的对象。未来一段时间，北京市对房地产市场的调控政策并没有松动的迹象，类似“北京像素”、“林肯公园”这样商业立项的项目，依然会成为投资买家关注的焦点。

商业用房更适合长线投资

对于未来投资商业用房是否还可在短期内获得高回报的问题，和裕地产公司营销中心总经理王骞有着自己的观点。王骞说，如今的商业用房已经走过了短期内快速增值的时代，温先生的投资经历和其投资的项目一样是不可复制的，首先“北京像素”项目建设时常营周边房价较低，如今常营地区在龙湖等多个项目进驻后，该区域的价值被提升。加上地铁六号线的建设，使得“北京像素”有了增值的基础。

如今，短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高，商业用房已经走过了高回报率的时期，整个增值空间变得平稳，而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家。对于追逐短期投资回报的投资者来说，由于商业用房未来短时间内的低增值率，短期投资购买商用房并不是好的选择。而王骞的观点同样有他的依据，他说如目前在售林肯公园，当初开盘时的价格已经超过了2万元/平方米，而现在的价格在23000元/平方米左右，对于贷款买房的投资者来说，综合贷款利率及买房时的契税等，这样的价格走势不足以支撑其作为短期投资目的买房。