商住、商铺、写字楼 投资哪个是首选

商用房购买者少有刚需买家

“北京像素”项目销售负责人透露，购买“北京像素”商用房的，有一半为投资买房，而另一半则用于自住或办公。这位负责人介绍，由于北京像素中的商用房小户型较多，对于刚需的居住或办公者来说，50%首付能够轻松承担。再加上紧邻地铁6号线，对用于居住的人来说，未来便利的交通是吸引选择居住在此的主要原因之一。

50%的高首付，对于很多刚需购房者来说都是一道较高的门槛。和裕地产公司营销中心总经理王骞说，在林肯公园的买房者，更多是办公用途和投资，因为商用房50%的首付超出了大多数刚需买家的承受能力。比如超过50万元的首付款，就超出了多数刚需购房者的预期。

投资商用房也要综合考量

由于不受限购政策的影响，对于许多人来说，未来投资商业用房仍是买房投资的主要渠道之一。而和购买普通住宅一样，商业用房项目自身和周边区域环境、交通仍是购买前关注的重点。正如温先生当初投资购买“北京像素”商用房一样，看中的是交通和周边区域的发展。同样，和裕地产公司营销中心总经理王骞也表示，无论购买写字楼、底商还是其他商业用房，都要考虑到周围的居住群体，项目自身或周边区域的商业环境、未来发展前景和交通状况。因为只有该项目具备上述的综合实力，才能首先拥有较低的投资风险。

未来随着可开发地块和住宅项目不断向北京城区周边转移，商业用房也会随着这样的趋势由城区走向北京周边，而此时对于投资来说可能要面临更多的潜在风险。“北京像素”相关的销售负责人说，首先购买50年产权的商业房，不仅要看房子的总价。该区域未来的规划和发展情况，尤其是交通和配套设施的发展，影响着该房子未来的价值。对于初期投资商业用房的投资者来说，购买总价不高的二手商用房，是更加稳妥的选择。

●现状●

商业物业投资热遭遇品牌商家关店潮

投资商业地产不可预期过高

近期，虽然北京住宅市场较年中有所降温，但商业地产投资却热情不减。21世纪不动产数据显示，2012年9月和10月，北京市商业地产交易量同比去年分别上涨了14%和16%。就在投资客对商业物业情有独钟之时，以李宁、匹克为代表的一些品牌商家却因无法承受商铺高租金而掀起了一轮关店潮。当商业物业的投资热遭遇品牌商家关店潮之时，商业物业的投资热还能否持续呢？

商业物业投资持续升温

“商业物业的投资回报率明显高于住宅。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔给记者算了一笔账，“投资四五百万，如果买一套住宅出租，一年的租金收入很难超过20万；但如果买一套商铺出租，一年的租金收入一般会超过20万，甚至会达到更高。”

通过简单计算，从回报率的角度就不难看出为何商业地产投资在近两年持续升温，而且在最近两个月住宅市场有所降温之时，商业物业的投资热情依然不减。21世纪不动产数据显示，2012年9月和10月，北京市商业地产交易量同比去年分别上涨了14%和16%。11月第一周，商业地产交易量占网签总量的42%，环比10月上涨了17个百分点，与去年占比基本持平。

监测数据显示，近两年北京的商业物业市场因不受“限购”政策影响，其成交持续热闹。商业物业成交的持续增长，主要原因除了前面所说的住宅限购外，还因为商铺和写字楼租金近两年有了较大幅度的上涨，投资回报率上升，吸引了投资者的关注。另外，房地产私募基金的兴起，也为商业地产投资热添了一把火。目前来看，四季度商业地产的发展势头将重新超过住宅市场。

无法承受高租金 零售商掀起关店潮

一边是商业物业租金和成交的大幅上涨，而另一边却是实际租用商铺的商家经营状况不容乐观，甚至一些大型品牌因无法承受高租金而大量关店。

根据匹克体育日前发布的报告显示，截至2012年9月30日，匹克在中国的授权经营零售网点为6739个，与2011年年末相比净减少1067个。李宁集团也面临着同样的问题。有数据显示，2012年上半年，李宁集团关闭1200家低效门店，这一关店比例高达15%。安踏体育在半年内缩减了110家门店。国际知名运动品牌彪马的最新公告显示，2012年第三季度，该公司利润同比下滑85.1%，经营利润由1.186亿欧元缩水至1960万欧元。

蔡宇翔分析认为，一些品牌商家出现的关店潮一方面由于店面租金上涨、人力等成本上升让本来就利润不高的零售业生存举步维艰；而另一方面则因为经营者近年来为了抢占市场，采用粗犷的方式大规模扩张导致运营成本大幅上涨，库存增加，盈利能力下降。

商业物业投资不可预期过高

对商业物业的投资者而，如果不是为自用，那么其投资的回报则要来自租金和物业本身的升值。而商业物业自身升值潜力大小在很大程度上又要受到租金水平的影响。近两年商业物业租金的大幅上涨给投资者带来了超预期的回报，但却大大加重了经营的负担，导致一些大型品牌商家大量关店，这是否说明目前的商业物业租金已经超过了实际经营者所能承受的极限。此时投资商业物业是否已经不是理想时机？

蔡宇翔认为，虽然一些大型品牌商家出现了关店潮，但并不会对商业地产投资产生太大影响。目前北京的商业物业无论是售价还是租价与香港相比都还有很大差距，而同样品牌的商家所出售的商品在香港与北京却基本相同。以屈臣氏为例，在香港只能开在地下或二层以上的位置，而在北京却可以开在地面临街的位置。说明商家在北京的租金成本压力要比香港低很多，同时也说明北京商业物业投资仍然有潜力。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，当前的商业物业投资热只能说明在住宅限购之后人们的投资渠道变得更少了。过往多年的实际情况告诉人们，对于普通大众而言，只有投资房地产才能获得较为可观的回报。商业物业投资者往往预期10到15年收回成本，但随着经济增长的放缓，许多实际经营者举步维艰。因此今后投资商业物业不可预期回报过高，同时商业物业本身价格的升值也将趋于平缓。