北京土地市场升温 地价上涨四成溢价率达49.79%

　　尽管北京土地市场明显升温已是不争的事实，但是4个月内地价上涨40%，对于业界的心理预期来说还是一个不小的考验。

　　1月24日下午，北京市3宗挂牌出让土地进入现场竞价阶段。其中，备受关注的朝阳区孙河乡北甸西村W地块，在12次网上报价以及43轮现场竞拍之后，最终被福州泰禾集团收归囊中，成交金额18.5亿元，同时还需配建2000平米公租房，溢价率为49.79%。

　　北京房山区窦店镇01-0050、01-0055地块居住用地则经过8次网上报价以及多次现场竞价，最终被北京城建和泰房地产开发有限责任公司以4.6亿元的价格竞得，同时还增加配建21500平方米公租房，溢价率为48%。

　　此外，北京市房山区长沟镇CG-051等地块F3其它类多功能用地底价成交，被北京华嬉云游文化产业有限公司以2.7亿元购得。

　　4个月上涨4成

　　值得一提的是，曾在去年9月成功出让一宗宅地的朝阳区北甸西村区域，此次二度推新可谓赚足了眼球。

　　据拍卖会现场消息，保利、融创、招商地产、九龙仓、懋源、路劲、泰和、首开和中化方兴联合体、龙湖、绿地、红鼎兴业以及福润天成等十二家企业和联合体参与竞价。

　　九龙仓、绿地、泰禾、红鼎兴业、富润天成五家企业进入竞建公租房阶段，而后经过2轮竞拍，福州泰禾集团顺利竞得。

　　资料显示，此次成交的北甸西村地块位于孙河组团三、四、七号路之间，属于R2二类居住用地，建设用地面积5.8888万平方米，建筑控制规模为6.4777万平方米，挂牌出让起始价为12.35亿元。

　　倘若以18.5亿的成交价计算，朝阳区孙河乡北甸西村W地块楼面价为2.8559万元/平米，如若扣除2千平米配建面积，该地块实际商品房的楼面价已达2.93万元/平方米。

　　对此，不少业内人士认为，是次成交价格已然较高，特别是与去年9月份龙湖购得的同区域地块相比，楼面地价高了40%左右。

　　查阅资料发现，2012年9月26日，朝阳区北甸西村区域就曾推出一宗宅地，当时被龙湖以14.7亿元竞得，溢价8.66%，楼面价为20158元/平方米。

　　“其实，龙湖去年拿的那块地就W地块旁边，短短4个月，楼面地价就涨了40%，确实有点夸张”，该业内人士如此表示。

　　高地价高风险

　　4个月地价上涨4成，使得朝阳区孙河乡北甸西村W地块成为眼下土地升温的典型代表。

　　对此，一直关注该区域的开发商就表示，从供应角度来看，W地块所在区域属于广义上的中央别墅区概念，比较稀缺。而且从周边交通、地块与城市中心的关系、地块周边的自然环境以及土地本身的干净程度来看，这确实是一块适合做高端产品的土地。

　　“本身的稀缺性就决定了大家都会比较关注，特别是做高端的开发商。再加上岁末春初，很多企业销售完成的不错，现金状况相对较好，具备拿地的能力”，该业内人士续称：“另一方面，也反映了开发商普遍认为未来政策面将会是比较稳定的。因而许多开发商会认为改善甚至终极改善类产品未来会带来更为丰厚的利润。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟亦认为，该地块地价上涨主要还是因为整体市场土地稀缺，而这种适合做低密度住宅的土地更为稀缺，容积率才1.1。

　　“不过，其未来的售价以及利润空间还很难讲。”张大伟进一步解释称，按照目前接近3万/平方米的楼面价，成本价达4万/平方米，而该区域别墅也就5、6万/平方米。

　　“而且，1.1的容积率是做不了别墅的，所以这个产品具体是什么形式就很难讲了。不像2万/平方米的楼面价，做其他的产品也可以，市场空间还大。”张大伟续称，成本价达到4万/平方米的话就只能做类别墅产品。目前来看，其风险肯定会比同区域龙湖的项目大很多。

　　另据龙湖地产相关负责人透露，该公司于去年拿下的孙河乡北甸西村项目将延续龙湖颐和原著系列的别墅产品，并计划于今年上半年推出市场。