房地产新政催生34万元个税 买房人起诉解约索赔

　　协商谁交个税过程中，房屋被房主抵押，原告认为卖方违约致合同无法实现，索赔96.3万元

　　签订购房合同，并交纳定金和首付50万元后，赶上“国五条”出台，还没谈拢谁来交34万元个税，张先生要买的房子就被房主抵押了，为要回购房款并索赔，张先生起诉要求解除购房合同。记者昨天从丰台法院获悉，法院已经受理此案，张先生要求房主返还首付、支付违约金共计96.3万元。

　　须多付个税34.3万元

　　张先生称，1月20日，他和陈先生签订房屋买卖合同，约定购买陈先生的房屋，房价近两百万。合同签订后，张先生支付定金及首付50万元。

　　2月26日，“国五条”出台，规定出售自有住房严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。据此，合同继续履行，张先生则须多支付34.3万元的个人所得税。

　　对此项因政策调整而新增的税费，房屋买卖双方进行了多次协商，但至今未果。4月24日，就在双方协商过程中，房主陈先生私自将所售房屋进行了抵押。

　　请求解除合同赔偿损失

　　张先生认为，房地产调控政策出现变化，是自己签订合同时无法预见到的，且税率的变化不可归责于自身。如果继续履行合同明显不公平，是无法承受的购房负担，符合我国合同法解释规定的情势变更的情形。合同履行过程中，陈先生将涉案房屋抵押，其违约行为致使不能实现合同目的，符合合同法规定的解除条件。

　　因此，张先生诉至法院请求解除双方签订的房屋买卖合同，同时要求判令陈先生返还房屋定金、首付款，支付违约金等共计96.3万元。

　　目前，丰台法院已受理此案，案件正在进一步审理中。

　　■ 观点

　　房产新政属于“情势变更”?

　　律师：新征个税才算情势变更

　　签了购房合同，卖房人是否有权私自抵押，为何又抵押成功了?

　　北京力珉律师事务所律师麻曾伟表示，抵押权是物权，买卖合同只是一种债权，房子所有权如果还属于卖房人，办理抵押登记只需房产证，如房产证没有显示有其他抵押，则可以抵押。如果买卖合同中约定房屋所有人不能抵押，则按照约定，违约方要支付违约金或解除合同。

　　针对买主“国五条政策是不可预见的情势变更”的说法，麻曾伟认为，“情势变更”有些牵强，因为国家关于房屋买卖一直征收个人所得税，以前在操作中按核定税率1%执行，现在是严格按照20%征收，不算情势变更，“如果以前不征税现在征税了，才算情势变更。”

　　麻曾伟提醒，买房人在签合同时，最好明确写明“税率调整情况下，另行商议如何承担税费”，会规避类似风险。