北京大学房地产专家陈仁科:楼市进入居住软实力

　　发展中有三大推动力量

　　经典语录城镇化进程还有近30年才能完成，而中国城镇化的发展也需要房地产。

　　记者：除了楼市现状备受关注外，房地产市场的长期走势也是人们关注的焦点，房地产长期走势中，有哪些推动力量?

　　陈仁科：首先，房地产业是最大的内需消费点和内需产业，这是房地产长期走势看好的主要推动力量。其次，城镇化加快，人民收入水平翻番，人民的居住环境正在快速改善。而且城镇化进程还有近30年才能完成，而中国城镇化的发展也需要房地产。

　　再次，总体来看整个世界经济处在一个通胀时代，房地产的资产属性可以抗通胀，这也是现如今商业地产热闹的原因和未来发展的主要推动力。当然，这些也是很多开发企业一度布局三四线城市的原因。

　　“泛地产”时代正在来临

　　经典语录“泛地产”是一个资源整合、优势互补的过程，它为房地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1>2”的产业效应。

　　记者：在新的楼市调控背景下，开发企业要取得长足发展，也必有新的策划和思路。“新”要体现在哪些方面呢?

　　陈仁科：除了客户研究将贯穿房地产策划的始终，还要更深入地挖掘地块价值，寻找产品与地块的最佳衔接点，更广泛、深入地整合资源。在各种行业之间进行资源整合，这也是复合地产或者“泛地产”的来临。

　　“泛地产”是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。这是一个资源整合、优势互补的过程，它为房地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1>2”的产业效应，在新的发展背景下，“泛地产”是房企新的发展思路的基础之一。

　　居住软实力成了新课题

　　经典语录 如果楼市产品的内涵、文化、气质都让消费者感受不到，那也表示这个产品还远远没有达到体验消费的要求。

　　记者：现如今，在体验式消费来临的时代，很多房企也将“体验”作为项目向消费者提供卖点，那么一个项目要进行到位的体验开发，要注意哪些方面呢?

　　陈仁科：中国房地产真正开始走向商品化短短十多年时间里，国人已经从“有其居”的初级状态一跃而到“居其好”的发展阶段，这对于房地产进行体验开发也提出了更多的要求。以往的楼市产品开发基本是建立在满足于怎样把它做好，而现在更多的是要考虑消费者看到它、使用它时，会产生什么样的感受。以往在楼市产品消费中，多是视觉体验为主，那么在所有建筑的外在表现形式上，则须有独特的冲击力，让人第一眼看到就产生惊讶，或者是大气、或者华贵、或者典雅、或者精致。

　　然而，随着楼市产品的不断升级，视觉体验的冲击力正在弱化，消费者走到这个小区和走到那个小区没有更多的不同，他们比来比去的只是价格、地段、或者服务，至于居住的愉悦体验根本无从谈起——这正是楼市产品在体验式消费中的表现不足，如果产品的内涵、文化、气质都让消费者感受不到，那也表示这个产品还远远没有达到体验消费的要求。房地产市场正在迎来一个新的发展时代，如何适应居住软实力需求的提升已成为新课题，开发企业不能漠视它的存在。

　　关键词：三四线城市

　　房地产要展示产品特性

　　经典语录就目前而言，大部分的小城依然处于房地产发展的初级阶段，就行业生命周期来说是成长期的前段，房地产整体上还是作为一种新产品出现的。

　   记者：布局三四线城市，一度是很多企业的开发战略，但是什么样的楼盘卖点才能打动四线城市的买家? 南北消费者需求有何不同?

　　陈仁科：在一二线大城市楼盘所重点宣传的江景、湖景、山景、绿化、空气清新……这些打动大城市人回归自然的卖点，在三四线城市，尤其是四线小城未必适用。

　　就目前而言，大部分的小城依然处于房地产发展的初级阶段，就行业生命周期来说是成长期的前段，房地产整体上还是作为一种新产品出现的。而当地人的需求基本上是改善型需求，因此，全面展示房地产作为新产品的特性(与单位房、自建房有本质的区别)，特别是作为独立小区的特性，突出项目规划、园林、物业管理、外立面、居室空间、人性化设计等优势。

　　北方小县城的购房者偏重概念多一点，而南方小县城的购房者更注重产品方方面面的细节。在产品方面，北方的购房者强调的是住宅要朝阳、要大落地窗、要收纳更多的阳光;而南方的购房者更多的是强调住宅的通风功能，要楼距开阔、开放式大阳台，讲究空气对流。

　　总而言之，无论南方还是北方，最能打动四线城市买家的楼盘卖点无非是以下几个方面：价格实惠，总价低;繁华地段(不在繁华地段的要自建有商业街)，交通便利;内或外有教育资源配套;封闭式管理、物业管理服务好;立面新颖，风格独特;格局实用、符合当地居民生活习惯。

　　房企销售战略需要升级

　　经典语录在销售上一网打尽、大鱼小虾一网抓，很容易导致各种销售难题的出现。

　　记者：随着楼市调控的不断深入，三四线城市的房地产市场也正在飞速发展，那就现在的市场现状来看，在三四线城市起步的开发商有哪些通病值得注意?

　　陈仁科：从三四线城市的房地产市场发展来看，很多当地的开发商往往是由承包商，或者建筑施工这样一些老板，转变为开发商的，所以对于房地产，他们比从其他转行过来的开发商对这个行业的认识更多一些。

　　这些开发商在自己的打拼和成长过程中，积累了非常丰富的社会知识，他们对人、对事有一种本能的敏锐， 通过在市场的飞速发展，他们已经展示其“迅速”的特点，这点在楼市产品的不断升级、细分等方面已经体现得十分明显了。

　　不过有一点需要注意，就是产品的营销战略上还需要迅速升级，不要总想一网打尽、大鱼小虾一网抓，从而导致各种销售难题的出现。正在飞速发展的三四线城市房地产，蕴含着巨大的发展潜力，其中的宝藏绝不亚于一二线城市，而想要做好三四线城市的房地产市场，要打好营销战略这一仗。