专家：楼市调控不能一刀切 打压价格非长效机制

　　以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。但是随着调控的不断深入，有观点指出，运用政府的行政力量来对市场实施干预，只能收到短期效果，而具有浓重行政色彩的调控手段不仅影响了市场的正常交易，也破坏了市场本身的供需平衡机制。

　　那么，行政手段对于楼市调控到底有何利弊，在未来的调控中又该作何取舍?中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯17日应中新网房产频道邀请作客视频访谈时表示，政府和市场在对房地产行业的发展中职责是不一样的，政府不应该直接打压房价，而应保障国家的廉租房、公租房建设，保障低收入群体居者有其屋，这才是政府的重要责任。

　　行政手段调控楼市立竿见影? 专家观点：只能产生短期效应

　　2011年，限购、限贷政策一经出台，不仅楼市成交量应声而落，房价也呈现出下降趋势。这是否意味着行政手段介入楼市调控虽然备受争议，但确实是行之有效的?对此汪玉凯表示，政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法，但很难产生持久的效应。他说，随着城镇化的推进，未来房地产发展的大趋势不可动摇，不会因为行政手段调控房价就停止上涨。

　　他说，中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效并不是特别理想，出现了房价越调越高、越调越涨的问题，需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效，包括房价过快上涨、过度的投资和投机都有所抑制，“但是反过来，由于不是按照市场规律来进行调控的，主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价等，所以只能产生短期效应，很难持久。”

　　汪玉凯还提到，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城镇化发展，还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，需求依然很大，由此来看，我认为房地产业大发展和城镇化大趋势不可改变，按照这样的市场规律来预测，打压房价绝对不是长效机制，它是短期的。”

　　但是汪玉凯指出，政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用的，只不过用的时候要考虑对象，和预期的目标。”

　　“限字诀”有悖市场经济规律或藏隐患? 专家观点：“一刀切”政策不可取

　　随着楼市调控的不断深入，不少观点认为用行政手段限购有悖于市场经济规律，恐怕会造成隐患。有业内人士指出，解决房地产市场问题的真正“良方”还须来源于市场。应该破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是放眼长期的稳定发展。汪玉凯对此表示认同，他说，对房地产业而言，既要考虑市场规律，也要有行政手段，但是主体要通过市场来解决问题，这是一个长远长期的战略，不应该动摇。

　　汪玉凯表示，为了调剂好房地产市场平稳的发展，政府要采取一些适度的行政手段进行调控是可以的，但是这种调控不能过度地伤害市场规律，也不能过度伤害一部分人的利益，要考虑权衡。

　　他认为，“行政手段从长远来讲是短期效应，当基本达到目标以后，我们不断修整政策，不能政策出台以后，老是这个政策，一定程度可以了，我们就得放开。”

　　此外，汪玉凯还指出，政府利用行政手段介入楼市调控，首先要区分不同的城市，出台有差异化的调控政策，简单的“一刀切”难免会出现问题。

　　他说，不管是中央此前出台的“国八条”还是现在的新“国五条”，楼市政策基本采取的是“一刀切”模式。“全国600多座大中小城市，一二三线城市需求是有非常大差异的，当一刀切政策出台以后，产生的后果也不一样，比如三线城市出现‘鬼城’了，卖不出去了，而即使这样的调控政策，在大城市好像也不起什么作用，这就是差异。”

　　此外，汪玉凯指出政府对楼市的调控还应该多管齐下，行政手段、经济手段一块出台，才可以有成效。一方面要加大对保障房建设力度，解决中低收入问题;还要通过市场化来增加土地供应，遏制地方政府对土地财政的过度依赖。

　　调控政策遭地方淡化? 专家观点：中央、地方步伐不统一会影响成效

　　新“国五条”里二手房交易征收20%个人所得税的内容曾引起市场不小的震动，甚至被一些媒体称为“调控十年最犀利的狠招”。但是目前看来全国只有北京在严格执行，并且有很多声音表示这反而推升了房价和购房者负担。

　　汪玉凯表示，20%个税征收过去也有，但是没有执行，这次只是严厉化了。“其实严格政策本身是可以的，但很多地方并不执行。原因是如果严厉执行政策以后，会影响很多地方的房地产市场，所以地方政府要睁一只眼闭一只眼，出细则的时候他们都淡化了，没有具体强调。”

　　但是汪玉凯指出，楼市调控上下步伐不统一，会影响成效，因此定位很重要。“该市场解决的，尽量不要用过多的行政手段过多干预它。该政府承担责任的，一定要把控好自己的定位。”

　　他直言，有很多调控措施，地方政府考虑到自身利益。因此并不配合。除了20%个税以外，地方政府现在没有改变财政体制以前，如果没有出让土地这一块，对其影响也很大。

　　“比如前年的土地出让金3.2万亿，几乎占到我们国库财政的三分之一了，如果整个财政体系没有大的改变之前，地方政府很难完全配合。”他说，“现在频频出现高价地，就是房价下一轮上涨的信号，因为肯定会转嫁到消费者身上来。”

　　汪玉凯说，中央非常着急，因此不断出台比较强硬的房地产调控手段政策，但地方政府明显有诸多保留。行政调控层面上，上下不是统一的步伐，也会影响政策成效。