买房留个心眼 注意八个“别忘”四条“别答应”

趁着楼市的传统旺季“金九银十”去看房，好不容易打定主意选定了自己未来的家，心中畅想着未来美好的生活，可现实却是，很多业主正因为买完房之后才发现诸多与开发商所承诺的不同而频频将其告上法庭。据调查，该类诉讼已占到今年房地产官司的首位。而面对业主的起诉，开发商则找遍借口来抵赖。现今，开发商与买房者签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）是建设部颁布的示范文本。除了这个文本，其实买房者还可以签订补充协议。那么买房协议到底该怎么签呢？

八个注意事项“别忘”

1.面积误差有猫腻

个别开发商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积充当面积误差。买房者可以在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，买房者便可选择退房并要求开发商承担违约责任。

2.非毛坯拒绝说进口

建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外非毛坯、设施设备的种类、型号、品牌等。写明“卖方达不到约定标准的，买方有权要求卖方赔偿双倍的装饰、设备差价。”不能用进口、高级等名词。

3.贷款不批分责任

如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，买房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，可选择变更付款方式或要求退房。这些内容在格式合同或补充协议里应明确约定。

4.赠送花园别轻信

《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以即使开发商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归你使用，如果没有得到全体买房者的认可，这种约定并不保险。你最好能和开发商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权，如被全体业主收回，开发商应赔偿什么损失。

5.配套设施留意时间

1）在开发商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，在合同中明确是小区自用还是在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放，并明确具体的使用费用。对出售的地下车位，不买车位的买房者就要在合同上明确，自己如果将来有车，可以停在什么地方。

2）一些买房者在合同里只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”，却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，这种含糊不清的约定是没有意义的。

3）关于配套设施，业主通常认为合同中有这样一条就放心了：“保证邮局、商场、幼儿园等配套设施在某年某月某日达到使用条件”。对于“使用条件”业主往往理解为只有开张才能算达到使用条件。但开发商会说：“房子卖出就达到使用条件了。至于什么时候开张不是我说了算。”所以应在合同中注明什么叫达到使用条件。

6.交房标准具体化

将交房含义具体化，即规定为：交房屋钥匙，否则应为开发商违约。还有一个问题就是开发商在规定的期限内办不下产权证该怎么办，很多合同里没有规定，应明确为若不能按时办理，则开发商支付违约金或业主退房。

7.维修连坐开发商

在上海市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，买房者难以保修和维修。但是最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在买房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。

8.管家好坏先相面

新版《合同》已提示买房者，就开发商指定的物业服务收费价格、服务内容、服务质量与开发商自由约定。但这还不够，在补充协议里还应约定：前期物业的服务时间、物业权利、物业期限满了之后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘用物业或重新指定其他物业。

四类条款不能签“别答应”

条款1、“在卖方出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为卖方已完全具备向买房交付商品房的条件。”

【提醒】这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制定的，属单方认可就能成就的条款，意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋。

条款2、“建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。”

【提醒】买房者要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率。

条款3、“买方申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买方所申请的数额，则买方必须在接到银行或卖方通知之日起10日内，以现金形式向卖方支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”

【提醒】这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由买房者来全部承担。

条款4、“不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。”

【提醒】这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，买房者可不接受。

小编说

买套房实属不易，动辄上百万，对于普通百姓来说，并不是小数目。因此，在买房过程中，更要步步为营，特别是在签订合同的时候，那可是保障你作为买房者权利的关键啊！希望以上八个“别忘”和四条“别答应”能帮助到你，在签购房合同前务必要细读！