限购失去住房过户资格 律师支招：“退房攻略”

　　“国五条”细则追踪

　　已经签好了购房合同并向房主支付了定金和首付款，但房主却拒绝办理过户和网签手续，导致“国五条”北京细则出台后，单身的李女士失去了买房资格。4月7日，丰台法院受理了本市首例涉“新国五条”房屋买卖合同案件。

　　3月30日，“国五条”北京细则落地，部分单身人士失去了购房资格，或因首付比例的提高而放弃买房。细则实施两周以来，在房产交易过程中，有一些房产纠纷不可避免地产生。

　　为此，记者采访了秦兵G204房产律师团王佳红律师，总结出四种退房情况，指出在处理退房纠纷中应注意的问题，为购房者提供“退房攻略”。

　　王佳红律师认为，新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的。一般情况下，新政实施后，购房人不具备了购房资格，或没有实力支付多出的首付款及税费，可以要求退房。开发商或二手房主应当退还首付款，中介公司还应该退还居间服务费和评估费。

　　不过，王佳红律师也认为，虽然新政的出现属于情势变更的范围，但是情势变更的判断有严格的条件限制，还要根据每个合同的具体内容、履行情况、新政给购房人带来的影响有多大等多方面来判断。

　　案 例1

　　税费增加 退!

　　2013年2月，王女士通过中介公司购买了一套二手房，双方约定税费由王女士承担。合同签署后，王女士交付了首付款、中介费，也提交了银行贷款的相关资料。在合同履行中，北京出台了“国五条”的实施细则，直接导致王女士支付的个人所得税无形中增加了70多万元。为此，王女士和房主协商希望一部分多出的税费由房主承担，遭到房主的拒绝。无奈之下，王女士以无法承担多出的税费为由将房主和中介起诉到法院，要求解除双方签署的买卖合同，退还已经支付的购房款以及所支付的中介费。

　　律师解读：根据《合同法》司法解释(二)的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定解除。

　　就本案而言，新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的，新政的实施导致了王女士的购房成本增加很多，若是要求王女士承担多出的税费继续购买房屋，这对王女士不公平。所以，法院应该以情势变更为由支持王女士的解除合同的请求，并且房主应该退还首付款，中介公司应该退还居间服务费和评估费等。