限购失去住房过户资格 律师支招：“退房攻略”

　　新政实施后，尚是单身的孙先生因不能购买第二套住房，所以无法办理过户。为此，孙先生起诉到法院，要求解除与房主签署的买卖合同并退还房款，并要求中介退还中介费。房主表示可以退房，但因为房屋已交付给孙先生父母居住，所以应该扣除房屋租金或使用费。

　　单身受限 退!

　　律师解读：孙先生在购房之时是完全具备购房资格的，但是在合同履行中因为新政的出台，导致合同无法继续履行的，法院应该判令合同解除，房主退还已经支付的房款，中介退还中介费。至于房屋使用费或租金事宜，因为新政的出台是双方都不能预测的，所以任何人都无需承担法律责任，为此房主无权主张房屋的使用费或租金。

　　退房攻略

　　1 看清合同约定

　　要清楚买卖合同的具体内容。例如，买卖双方约定：“合同履行中若因为政策原因导致税费增加的，则增加的税费由购房人承担。”若是在合同中有这样的约定，购房人就无权以个人所得税增加为由解除合同。

　　2 看是否有故意拖延

　　要看合同的履行过程中买卖双方是否有拖延履行的情形，从而导致合同无法继续履行的。例如：房主因为房价上涨，感觉自己出售的价格低，本应在3月31日前可以完成过户，但是因为房主的毁约导致遇到新政，购房人不具备购房资格的，此时买受人可以解除合同，且有权追究房主的违约责任或赔偿责任。

　　3 看是否被限购

　　看自己是否符合实施细则中限制购房的范围。例如，看自己是否属于单身人士，且是否是第二套购房。若完全符合以上条件，就可以提出解除合同。

　　4 看首付款差额

　　看自己是否符合首付款应该予以提高的范围。例如，因为新政的出台，导致自己的首付款需要提高，且提高的数额是自己经济能力所不能承受的。这里需要注意的一点是，要看提高的首付款数额具体是多少，若是仅仅需要提高几万或数额很少，这种多出的首付款数额对于合同的继续履行没有太大的影响，在这种情况下法院不一定能支持合同的解除，所以购房人要因量而异。

　　5 看双方税费约定

　　还要看自己是否属于个人所得税增加的范围。例如，新政的出台导致原本很少的税费变得很高，而双方对于高出的税费又没有约定的情况下，法院也可以判令解除合同。