限购失去住房过户资格 律师支招：“退房攻略”

　　案 例2

　　2013年1月，李先生购买了第二套住房，总价为515万元，他向房主支付了310万元的首付款和10万元的中介费，剩余205万元打算采取银行贷款的方式支付。新政出台后，第二套房的首付款比例提升至房屋总价的70%。为此，房主要求李先生增加10%的首付款，否则拒绝办理过户手续。无奈之下，李先生向法院起诉，要求解除双方签署的买卖合同，退还已经支付的首付款以及中介费。

　　首付提高 退!

　　律师解读：在本案中，新政的出台是买卖双方在订立合同时无法预测的重大变化，而这种变化对于购房人李先生来说需要另行支付50万元的首付款，如果李先生不具有这个经济能力，那么法院应该以情势变更为由解除合同，房主退还李先生已经支付的首付款，中介公司也应该退还中介费。

　　案 例3

　　2013年1月27日，李女士和张先生父子签订合同，约定她以440余万元的价格，购买二人共有的一套建筑面积近130平方米的房屋。合同签订后，李女士当即支付了2万元定金和28万元首付款。双方约定张先生父子于3月30日之前为李女士办理房屋过户手续，同时由李女士再支付150万元，其余房款于2013年年底一次性支付。

　　签约后，李女士按照约定凑齐剩余款项，但张先生父子却拒绝为她办理房产过户手续，同时也拒不配合办理网签手续，导致3月30日“新国五条”北京实施细则后，李女士失去了购买该房的资格。

　　李女士将张先生父子诉至法院，要求解除合同，并要求返还已付购房款28万元，并双倍返还定金4万元。

　　拖延过户 退!

　　律师解读：根据《合同法》司法解释(二)的规定，若是合同履行中发生了订立合同时无法预测的客观变化，导致合同一方若继续履行合同则对其明显不公平，在这种情况下法院可以判决解除合同。就本案而言，若是房主不存在任何违约情形，购房人遇到新政无法继续履行合同的，则房主不需要承担任何法律责任。但是，现在李女士之所以无法过户，完全是由于房主的迟延过户导致遇到新政，对此房主需要承担合同中约定的违约责任。

　　案 例4

　　2013年1月，孙先生为自己的父母购买了第二套住房，因为父母年纪大了，很难办下贷款，所以买卖合同是以孙先生的名义签署的。合同签署后，孙先生支付了首付款和中介费，房主将房屋交付给了孙先生父母居住。