房企转型青睐商业地产 争食城镇化的“大蛋糕”

　　争食城镇化新“蛋糕”

　　房企对商业地产的探索，还有一个更大背景——城镇化进程。首创置业近日发布的年报显示，在业务发展模式上，集团继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，意在充分挖掘土地价值，满足消费者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推进“住宅+奥特莱斯”业务线。

　　在区域布局上，首创置业欲立足一、二线城市成熟市场，加大对北京、天津、成都、沈阳、西安、重庆以及长三角地区的投资规模。对于采用这种发展模式和区域布局的理由，该公司的解释为“更有效地助力中国城镇化进程”。

　　金地集团总裁黄俊灿的看法与前者颇为一致。今年年初，黄俊灿表示，中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。

　　他表示，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。在城市化的过程中，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展。

　　RET睿意德高级董事王玉珂同样看好商业地产，他向中国证券报记者表示，纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会，尤其是三四线城市的中低端商业物业。王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300万至1800万，这将进一步拉动消费市场。

　　据悉，在当前布局商业地产的资金中，除传统房企外，还包括私募、信托、保险等类型，境外资金主要以私募基金等方式试水，且有加码之势。但相比之下，房企加码商业地产，还有资金链的考虑。

　　通过上市房企年报不难发现，近些年来，随着楼市调控的深入和市场竞争日趋激烈，住宅业务的利润率不断降低，房企的资金链经常处于紧张状态，导致其抵御市场风险的能力有所下降。正如SOHO中国的转型一样，房企增持商业地产项目，同样有着获取稳定现金流的考虑。

　　潜在风险值得警惕

　　作为楼市调控倒逼下的举措，此轮商业地产转型大潮持续多久尚存疑问。但从资金和市场层面来看，转型之路已经暗生风险。与住宅地产周转速度快、收益稳定的特征相比，商业地产需要相对较大的投资规模，其投资回报周期也较长，这要求企业必须具有足够的资金实力。