前10月新房住宅成交约9.5万套 均价环比降3.6%

截至10月底，“金九银十”已近尾声，新房住宅量价基本保持平稳，在各项要素中，供应量减少明显，有可能对后期市场产生一定影响。

“银十”成交量同比涨69%

据北京住建委数据统计显示，截至27日，北京新建住宅成交量为7920套，因为假期原因，环比9月同期下降了14.5%。同比去年上涨了61.3%。预计全月成交量在9000-10000套左右。今年前10月成交量约9.5万套，超过去同期约四成，已达到去年全年的成交量。

受十一假期影响，10月份全月成交量有所回落，预计有可能会是5月份之后首次落到万套以内。但如果看节后，日均成交量约为393套，高月9月份的日均366套。

链家地产市场研究部张絮认为，所谓传统旺季的“金九银十”平稳度过，成交量较6、7、8月有所回落。一方面，金九银十的更多已经成为房企营销上的概念，较难出现固定的成交高峰阶段；另一方面，限购环境下，投资性需求难以入市，随着需求逐渐释放，阶段性积压的购房需求基本被消化，短时间内，成交量不会出现明显的高峰。

10月商品住宅新增供应创4个月以来最低

截至27日，10月新增商品住宅期房项目14个，总供应量4279套，环比9月份大幅减少67.1%，成4个月以来的最低值。

链家地产市场研究部张絮认为，成交的回升带动了新盘供应，从6月份开始，新增供应量开始大幅上涨，尤其三季度，是开发商集中推盘的阶段，正因为如此，这一阶段的供销比拉大，虽然成交量持续保持高位，价格也没有出现明显增长。不过，10月份供应量出现了大幅减少，原因可能有以下几个方面：一、截至到10月份，2012年全年供应量达到54244套，超过去年同期，尤其是下半年，市场好转，7-9月份新房加速供应，部分项目提前入市造成了10月份供应减少。二、9月份后市场库存量又出现了上涨，市场需求面临着回落的趋势，也造成了开发商供应意愿不高。

张絮认为，虽然库存消化时间仍然在9个月以上，但市场大部分成交量都会集中在近一年内的新开项目上。随着去化速度提高，新开盘项目的成交量逐渐增长。10月供应锐减，供需比缩小，如果年底两月供应量继续减少的话，不排除明年初价格出现明显涨幅。

10月商品住宅成交均价环比降3.6%

据统计，10月新建商品住宅成交均价为20468元/平方米，环比上月降低3.6%。与去年同期基本持平。

从区域结构上看，10月份，朝阳、宣武、海淀、丰台等主要城区和大兴、通州、昌平、房山、顺义五大郊区的成交均价均不同幅度下调。朝阳、昌平、顺义都超过了10%。

从价格结构上看，一是2万~3万之间成交占减少明显，比9月降低了4.1个百分点；二是3万以上成交均价回落较明显，比9月回落了4.3个百分点。

链家地产市场研究部张絮认为，因为特定结构部分成交发生变化，10月份新建商品住宅价格小幅变动，但整体上而言，仍然处于稳定区间。与去年同期相比，价格也没有出现明显上涨。截至9月底，一线城市限购满2周年，价格上涨幅度受到抑制，尤其近一年来，各月新建商品住宅成交均价保持在一个相对稳定的区间内。除了限购作用，供应的相对充足也抵消了需求集中释放对价格的冲击。

根据链家地产市场研究部统计，10月成交量排名前100的项目，成交均价较9月上涨的有57.8%，对此，张絮认为，排除结构性因素，涨价项目数量只有少数。截至到10月底，成交、价格、政策、开发商与购房者预期等影响新建商品住宅价格市场的各项因素基本保持稳定。只是从10月份开始，供应减少，若11、12两个月供应量跟进上涨，年底新房市场不会产生较大的波动。