温州平阳开发商因借贷崩盘跑路 老板已不知所踪

　　2月20日，“温州平阳泰宇花苑”(下称“泰宇花苑”)的债权人——安信信托公司(上海)、中国建设银行温州分行(下称“温州建行”)、及相关律师等，各方代表同时出现在上海二中院进行协商，焦点是这个涉及逾13亿资金的烂尾工程的处置难题。

　　“县政府已经发了红头文件，3月份开始楼盘续建，会尽早将房屋交付购房者，资金由政府暂时垫付。”温州市平阳县一位参与处置的工作人员说，当地法院已为此启动了司法重整程序。

　　据平阳处置工作小组成员透露，经初步审计，泰宇花苑的开发商——泰宇房地产开发公司(下称“泰宇房开”)共负债近13亿元，债权人涉及安信信托、温州建行等金融机构，民间借贷债权人近70人，购房者500余人(户)，所涉建筑公司包括温州建设有限公司、三箭建设有限公司等。

　　泰宇花苑的项目代管律师称，根据破产法相关规定，该楼盘启动司法破产程序后，牵涉此项目的官司应中止，但建行和安信信托在上海二中院对此的起诉仍在推进中。

　　这个牵涉到银行、信托公司、民间借贷、购房者等多方利益的僵局，究竟将如何破解，需要更多智慧。

　　泰宇房开融资链

　　为了开发泰宇花苑，该项目开发商法定代表人——陈岳西先后通过温州建行、民间借贷以及安信信托等途径融资。据购房者称，陈岳西目前已不知所踪。

　　2002年，泰宇房开通过挂牌出让方式竞拍获得鳌江旧城五期区域外2号地块C区，共计49400平米。

　　2007年，泰宇房开将项目分为两期开发，第一期开发4、5、6号楼，占地面积8000多平方米，土地证号为平国用(2011)第2-8043号，并于2006年即抵押给温州建行，土地抵押期限至2014年5月9日。

　　之外的41400平方米土地留待二期开发，分别编号为1、2、3号楼，尚处于地基建设阶段。这部分地块有两本土地证，陈岳西先将其中一块地【平国用(2006)第2-8036号】抵押给建设银行，贷款1.5亿元。

　　2011年4月，他又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托，将前述地块的使用权以第二顺位抵押给安信信托，为泰宇花苑发行“温州”泰宇花苑“项目开发贷款集合资金信托计划”，发行规模4亿元，为期两年，根据投资金额的不同预期年收益率在10-11.8%。

　　其间，陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士称，根据自然债权人自救小组的事后统计，民间借贷在4.9亿元左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

　　上述各项融资中，安信信托的产品较有争议。

　　“这个信托安全与否主要看中国房价是否会下降。个人觉得跌去60%以上的可能性不大。”当时认购此信托的承销机构人士分析称，该信托收益率还是比较高的，300万以上可以达到11.5%，抵押物有价值的主要就是房子，认为只要这房子单价不跌破5486元/平米，这个信托产品的安全应该没问题。

　　但当时，安信信托对该楼盘的评估价是13500元/平米，高于市场价。温州商品房网上销售管理系统查询的数据显示，2009年，“泰宇花苑”的4、6号楼先后开盘出售，每平方米的价格为5900元和7900元，预售商品房已基本售出。大部分购房者均在建行办理了按揭贷款，总购房户500来家。肖先生也是其中之一，在2009年6月认购的住房每平方米为6800元。

　　2012年1月，泰宇花苑推出5号楼的150多套房子时，每平方米的价格为1.1万元，但仍远低于安信信托的估价，且大部分房子至今未成功售出。

　　“司法重整”有望破局?

　　2011年年底，楼盘附近的业主见施工现场没动静，开始还以为是年底提早休假了。后来去向留守的工作人员打听，说开发商无法支付工程款，工程队已经撤了。

　　2012年5月份，鳌江镇政府成立了专门的工作组负责该事件。当地公安系统人士透露，后警方也介入调查。调查发现导致开发商资金链崩塌的最后一根稻草是当地民间借贷，开发商从民间借入高利率资金运转，大致利率为月息2到3分，最终导致崩盘。

　　2012年7月，平阳县亦成立了工作组专门负责处理此事。

　　今年1月11日，一民间借贷债权人以泰宇房开公司举债过度，资不抵债为由，向平阳县法院申请对该公司进行重整。当地法院在同日通知了泰宇房开公司，其在法定期限内未提出异议。

　　目前，该法院已报请温州市中级人民法院选定浙江震瓯律师事务所为平阳县泰宇房地产开发有限公司管理人，重整时间一般为6个月。

　　该管理人认为，安信信托作为债权人也应该进行登记确认，已提起的诉讼应当中止。然而，两大最大的债权人——温州建行和安信信托，并没有中止诉讼。知情人士告诉记者，本次律师赶赴上海，主要是协调此事，并欲了解建行账户中4亿元被提取的时间和方式。对于律师来说，这目前也是个谜。

　　4亿元原本是建行账户里的预售款保证金，但开发商神秘“失踪”后，当地政府人士也证实了这笔保证金已被提取。但通过什么方式提取，当地政府、建行等机构均不愿提及。而且，年前此事据称当地警方也有介入调查，但对此也三缄其口。

　　但这4亿元事关500家购房户，根据开发商的项目运作惯常规律，一般在开发期间，都会将土地和在建工程抵押给银行，然后在购房者付款之后，将购房款用于偿还银行贷款注销抵押，在土地解除抵押后，购房者才有可能办产权证。

　　在2013年元旦前，安信信托和温州建行已经在上海市二中院完成了土地确权，双方确认目前工程烂尾、业主纠纷缠身的泰宇花苑4、5、6号楼对应的地块，全部为建行抵押物，与安信信托无关，但这种说法被目前的项目管理方律师否认，并称有证据证明安信信托与建行是顺位抵押。

　　据处置工作小组成员透露，目前泰宇房开欠金融机构债务总计4.7亿元(安信信托4亿，建设银行7000万)，民间借贷初步确认是4.9亿，购房者购房款约3亿元。此外，截至去年9月，其欠缴税金总计887万元，拖欠施工单位工程款大致3300万。

　　如果泰宇房开走破产清算程序，目前仅剩7万平方米左右的楼面，按楼盘价测算，资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工，将还未取得预售权的房屋销售出去，并且销售情况良好，预计项目将可能产生9.2亿元左右的收益，那么资金缺口在3.8亿左右。