地方政府退出对楼市行政干预 未来房价预计将会走低

    在房地产行业即将迎来“金九银十”传统销售旺季之际，杭州、西安、贵阳等三地政府28日先后宣布取消楼市限购，给当前低迷的中国房地产市场带来一丝喘息之机。

　　随着不断有城市加入楼市松绑“大军”，中国多数地方政府已陆续退出对楼市的行政干预，对购房者房屋套数、住房面积、户籍等非市场化的限制正逐步失效。截至目前，仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等城市尚未宣布松绑限购。

　　在中国（海南）改革发展研究院经济研究所所长匡贤明看来，地方政府逐步退出楼市限购政策乃“大势所趋”。

　　“短期内，房地产市场过度调整的风险正在加大，有可能对整体经济运行造成冲击。这是各地取消限购最直接的原因。”匡贤明说，从中长期看，政府在土地出让、项目开发等环节中的角色和作用也不容忽视。

　　国家统计局数据显示，在中国70个大中城市中，7月份新建商品房和二手房价格环比出现下跌的城市数量超过90％，而1至7月份全国房地产开发投资增速更放缓至年内新低，商品房销售面积则同比下降了7.6％。

　　中国这一轮楼市限购政策始于2010年，当时北京市鉴于房价飙涨、投机需求旺盛，不得不进行行政干预，推出一系列限购措施，随后，限购政策陆续扩展至47个主要城市。

　　中原地产首席分析师张大伟注意到，杭州市取消限购的声明使用了“充分发挥市场在楼市调控中的主导作用”等措辞。他表示，随着楼市降温和投机潮回落，为遏制投机出台的限购措施在很多城市已没有存在的必要，这些临时行政手段预计未来将逐步退出，恢复市场化调控。

　　张大伟说：“在楼市降温的情况下，土地财政的存在使各地救市的政策出台愈加频繁、力度越来越大，而多次放松调控政策，对购房者的心理冲击比较大，部分购房者入市的积极性正在提高。”

　　尽管限购措施打压了投机需求，但由于行政色彩过浓，从一出台开始，这些措施所引发的社会争议并不小。

　　中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，过去中国一些房地产政策在抑制投机需求方面的确发挥了作用，但限购等行政手段成本高、效率低，滞后性、主观性、被动性明显，而土地制度、中央与地方财税关系以及城市结构调整等根本性问题也没有同步作出调整，因此需要进一步改革。

　　“新一届政府正在逐步走向市场主导，因此，退出行政手段现在正是时候。”陈淮说。

　　不过，评级机构惠誉8月初在一份研究报告中则警告称，在没有引进其他反投机措施的情况下，中国房产限购政策的松动和货币政策的放宽可能会在无意间再次助长住宅市场的投机活动，“就像中国地产行业在2009年所经历过的一样”。

　　“从长远来看，这并不利于住宅地产行业的结构性调整。”惠誉的报告说。

　　匡贤明认为，土地是特殊要素，政府进行严格规划和管理无可厚非，房地产领域要保持健康发展，市场无疑需要发挥决定性作用，但政府也需要更好发挥自身作用，由于市场起“决定性作用”的格局尚未形成，客观上也加大了市场的波动。

　　他预计，中国政府短期内可能逐步退出房地产领域的行政手段，加快棚户区改造和保障性住房建设的步伐，同时逐步削减行政审批措施。此外，在一定的情况下，加大对房地产领域的税费减免也不能排除。