抄底海外楼市谨防风险 业内:房价难像中国翻番上涨

    今年以来，与国内房地产市场趋冷相左，海外房地产投资愈发火热，房企、个人纷纷扎堆出海，欲在海外房地产升温之际分得一杯羹。然而，伴随着“抄底”、“捞金”，收益率低、税收庞杂、收租难、政策变更等海外买房投资风险也日益暴露。

  对此，在8月27日由Meritros置业投资集团主办的“2014年中国海外地产投资风险论坛暨2014年中国海外置业投资者教育万里行”活动中，相关人士提醒，国内外房地产市场、制度均有较大不同，用中国式思维来进行投资，风险也会随之而来，指望像中国房价一般翻番上涨并不现实。

  “别用中国式思维来投资美国房产”

  不论是房地产相关法律制度，还是市场环境、房价走势，美国、欧洲均与中国存在较大差别。

  出席论坛的美国房地产专家Dennis介绍，在美国，房地产相关法律比较健全，投资安全性好，相关信息透明度高。Dennis举例称，交易明细全部公开，而且会有房屋管理公司作为第三方参与交易，对房屋质量等作出评估和把关。

  在税收制度上，国内外房地产市场亦有明显不同。“美国税收较为严格，主要涉及房产税和赠与税、遗产税等。”据论坛相关人士介绍，对于外国人，美国等地赠与税、遗产税等较高，且免税额度仅6万美金。而这一税收支出，将直接影响海外投资收益。

  除此之外，国内外房地产市场本身也存在诸多差异。在Meritros置业投资集团总裁陆鹤壬看来，很多国内海外置业投资者习惯于将中国式思维套用在美国房地产市场中，而这将产生诸多超出现实的投资回报预期。

  “美国等地房地产市场与中国不同，在北京、上海，过去几年房价翻了几翻，而美国的房地产市场则比较稳定，虽然房价下降了30%左右，且现在一直保持上涨趋势，但是永远不会像中国的房价一样几年内翻番上涨。”陆鹤壬说。

  不过，陆鹤壬认为，正是这一特点，让海外投资更为稳健。“这种投资一般是比较适合稳健性的投资人。”

  业内建议选择可靠投资中介机构防范风险

  国内外房地产市场的诸多差异，使海外投资风险加剧。论坛上，多位业内人士强调，对国外税收制度的不明确，是很多投资者收益受损的一大原因。

  陆鹤壬举例称，在美国的一些城市房子非常便宜，有的甚至出现“一元钱”买房，有一些投资者组团去收购这样的房子。“但后续出现了很多麻烦，大笔的管理费、税费等支出会使收益大打折扣。”

  另外，落户条件、就学条件等房地产投资相关制度的不同，也为海外置业者带来了不少困难和风险。

  “美国的公立教育是免费的，学区房只是针对这一体系，外国人只能接受私有学校的基础教育。”据论坛上业内人士介绍，美国买房和移民是两回事情，没有美国身份的人即使买到美国的学区房，也没有入学资质。而不少机构或开发商仍以“学区房”概念诱导购房人群。

  针对海外房地产投资风险，中国房地产协会副秘书长何琪提醒，“任何地方的房地产市场都有风险，海外投资也需谨慎。”

  对于如何尽可能避免海外置业投资交易中环境、政策等诸多风险，多位业内建议，可以通过选择可靠的投资中介机构来加以防范。