政策放松楼市现企稳迹象 2015年或将持续呈低迷状态

开发商有意将新开盘计划延迟到夏季高温之后，这或许是导致销量较低的因素之一。另外，房贷在7月底才开始放松，且开发商也有意将新开盘推迟到房贷放松之后进行。截至目前，多数城市的房贷利率仍保持不变。中原地产的调查显示，开发商的定价和推盘力度仍将是影响房地产销量的关键因素。

市场整合料将加快

预计从9月开始，销量将明显复苏。我们对所覆盖开发商的渠道调研显示，大多主要项目特别是新项目的推盘仍将从9月底、即传统销售旺季开始启动。三季度末及之后，开发商推盘有望取得更好的销售业绩，因为：政策放松、房贷利率可能会下调、首付比例要求可能下调，且未来二到三个季度对开发商的信贷可能逐步放松。

虽然政策侧重于支持房地产销售和建设，但我们认为中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平。考虑到市场库存高企，开发商在定价上将会有较大的弹性，未来12个月开发商利润率将继续承压。由于信贷收紧、销售放缓，2014年一季度末以来，开发商的拿地和建设活动变得更加谨慎。因此，我们预计短期内总体建设活动不太可能明显复苏。

我们预计在目前市场环境下，行业整合将会提速，一线开发商将继续抢占更多市场份额。在上市房地产开发商中，绿城和九龙仓正在逐步退出市场。绿城董事会主席已经提议将其持股出售给融创中国，因此融创中国将成为绿城最大的两个股东之一。九龙仓也已经宣布将从住宅开发转向投资性地产。随着竞争对手退出市场，一线开发商所占的市场份额有望在目前7.4%的水平上进一步提高。我们覆盖的上市开发商中，最看好万科，公司资产负债水平合理、资产周转率或库存管理效率高、且地理布局良好，有望受益于市场整合。