古代唐朝楼市崩盘的教训 政府政策救市不是唯一解药

　　唐宣宗大中十年(856年)，敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子。按照惯例，他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写道：

　　“慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕五升，准地皮尺数。算著舍椟物二十九硕五斗陆升九合五圭干湿谷米。其舍及地当日交相分付讫。”

　　什么意思呢?就是说沈都和这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕五升。另外房子里所有家具陈设也随房子一块儿出让，价值小麦二十九硕五斗六升有余。

　　合同上写的“一尺”是指一平方尺，唐朝一尺有0.3米，一平方尺就是0.09平方米。“硕”是容量单位，跟“石”通用。唐朝一石有59.4公升，一斗是十分之一石，一升是百分之一石。按每公升小麦重1.5斤计算，唐朝一石小麦重90斤，一斗小麦重9斤，一升小麦重0.9斤。所以“两硕五升”小麦重约180斤，按今天麦价8毛一斤去买，至少需要140元。前面说过，“一尺”是0.09平方米，“每尺两硕五升”，说明每0.09平方米能卖140元，也就是每平方米能卖1555元。放在一千多年以前的敦煌，这房价是很高的。

　　不过历史不喜欢孤证，单凭这一宗交易，并不能说明敦煌的房价普遍高企，所以我还要再举个例子。

　　唐僖宗乾符二年(875年)，同样住在慈惠乡的另一位敦煌居民陈都知卖掉了自家的宅基，换来小麦“八百五硕五斗”，即805.5石。按每石价值140元计算，陈都知家的宅基卖了人民币112770元。那块宅基有多大呢?东西宽三丈九尺，南北长五丈七尺。唐朝三丈九尺折合今天11.8米，五丈七尺折合今天17.2米，假定陈家宅基的形状比较规则，那么其面积就有203平方米。拿宅基总价除以宅基面积，可以得出这块宅基的单价：每平方米556元。考古报告显示，唐代敦煌民宅全是单层，容积率很低，所以当地价高达五六百元一平米的时候，房价在千元以上是完全合乎逻辑的。

　　我手头还有一批唐代敦煌的雇佣文书，那些文书上显示，在公元九世纪后期，不管是帮人牧马放羊，还是给人运送货物，甚至包括替人当兵在内，敦煌平民每月的收入一般都不会超过两石小麦。换言之，工薪阶层的月薪大多在300元以下。像这样的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能挣够两三个平米，倘若想买一套像模像样的房子，恐怕得忙活几十年。我不知道千年以前的敦煌是否也有大量需要买房居住的朋友，如果有的话，我猜他们肯定会郁闷，会彷徨，会冲房价畸高的房地产市场发泄出汹涌澎湃的怨恨和失望，就像我们今天的购房者曾经做过的那样。

　　值得庆幸的是，这样的状态并没维持多久，敦煌房价在每平米1555元这个万恶的制高点上盘旋了一会儿，很快就急转直下，像一架失事飞机那样栽着跟斗俯冲下去。套一句比较现代的说法，敦煌楼市崩盘了。

　　唐昭宗乾宁四年(897年)，敦煌居民张义全卖房，“东西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只卖了小麦“五十硕”。一计算，建筑面积28平米，售价7000元，每平米才卖250元。唐昭宗天复二年(902年)，敦煌居民曹大行跟人换房，“东西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，仅估价“斛斗九石”。换言之，38平米的房子，只能卖1260元，已经降到了33元一平米。

　　关于敦煌房价，目前能找到的文献非常之少，暂时还弄不清刚开始房价为什么高企，后来又为什么下降。另外鉴于中原和江南地区出土的唐代经济文献更加稀少，我也不敢确定在敦煌之外的其他区域是不是同时出现了房价下降的现象。

　　不过我能确定一点：在敦煌房价下降之后，大唐朝廷和敦煌政府都没有出手救市。因为我查了《新唐书》，查了《旧唐书》，还查了记载唐朝史事更为翔实的类书《册府元龟》，也查了唐代官修的会典《唐六典》，最后又查了中科院历史所辑录、中华书局出版的敦煌石室藏书释文汇编《敦煌资料》，从中既没有发现唐朝中央政府曾经降低房贷利率和首付的记录，也没有找到敦煌地方政府曾经为购房者提供补贴的迹象。当然，唐朝没有银行，也没有房贷，那时候的中央政府压根儿不可能通过降低利率和首付来救市。

　　据我分析，唐朝政府之所以不救市，倒未必是因为它更能替广大购房者着想，才容许房价不断下滑的，而极有可能是因为以下几个原因：

　　第一，当时没有专门的开发商，所谓房地产交易只是在业主之间进行的二手房买卖，而业主们作为一盘散沙，是没有能力游说政府做出救市决策的。

　　第二，当时房地产行业在整个国民经济领域所占的比重非常小，无论这个行业是否兴旺，都不会导致GDP下滑。

　　第三，当时的财政收入主要来自于田赋和人头税，政府从来没有想过卖地生财，房价上涨也好，下降也罢，只能影响影响地价，而影响不到政府的利益。

　　我把唐朝政府不救市的原因归纳为这么三条，似乎太啰嗦，其实还可以说得更简单一些，那就是救市并不能给唐朝政府带来好处。如果救市既能刺激经济增长，又能增加财政收入的话，我相信唐朝政府会做出完全不同的决策。