松绑限购对楼市刺激有限：呼市销量先反弹然后再回落

    8月16日晚，一则“一线城市中，上海率先尝试放松限购。首套房最低可以享受8折利率(要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)”的消息在网上流传。不过，随后有内部人士向媒体表示：“发出该文件的是建设银行，上周五(8月14日)已经传出，但仅是初稿，还未准备落地，暂不执行”。

　　自今年6月26日，呼和浩特率先发文放开限购，短短近两个月的时间，限购松绑城市名单不断扩容。

　　根据亚太城市房地产研究院最新统计数据显示，目前全国46个限购城市中，已有37个城市放松或取消楼市限购，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、银川、长春、三亚、珠海9个城市尚未调整楼市限购政策。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，除去北上广深4个一线城市没有放开外，仅5个城市仍在执行。

　　“限购松绑潮的蔓延与新一届政府转变调控思路有密不可分的关系。”谢逸枫告诉法治周末记者，“今年的政府工作报告提出了‘分类调控’政策，并且新任住房和城乡建设部部长陈政高更是在其上任后的第一次全国住房和城乡建设工作座谈会上提出‘千方百计地消化库存’的工作要求。”

　　法治周末记者关注到几个比较有代表性的城市：呼和浩特市——国内首个正式发文放开限购的城市；福建——出台首个省级救市文件；佛山——广东省内首个“松绑”城市。

　　这些城市当初都制定了比较严格的限购政策，而如今又都陆续放开限购。放开限购对这些城市是否产生了预期影响？

　　谢逸枫认为，限购松绑对楼市的影响有限，而楼市能否回暖与房贷政策是否放松具有直接的关系。

　　“房贷不放松，致使融资困难，民间贷款与银行贷款无法获得，信托与基金利率上升，想要购房的人无法获得资金去买房。所以，如果不放开限贷，仅放开限购，对楼市的影响不大。但如果限贷政策放开，房地产市场的资金面将明显好转，成交量将会上升，楼市才会回暖。”谢逸枫进一步解释说。

　　呼和浩特：

　　松绑后销量先反弹后回落

　　2011年4月12日，呼和浩特市房地产开发监督管理处网站正式发布了《呼和浩特市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》(以下简称意见)，意见表明，自本实施意见发布之日起，在本市市区实行住房限购措施。

　　而意见实施了3个年头之后，2014年6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处网站又公布了一则实施意见，该意见要求居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明；产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。不过，当天下午，这份文件被撤回。

　　6天后，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”，称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。至此，呼和浩特市放开限购，成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，本届政府提出分类调控给予地方更多的自主权利，房地产是一个地域性很强的市场，呼和浩特市放开限购主要是由当地的市场环境决定的。

　　据同策咨询研究部数据显示，截至2014年5月底，呼和浩特商品住宅市场存销比为131.46套每月。

　　那么，呼和浩特市放开限购后，当地商品房成交量是否上升了、房价是否有所上涨？

　　谢逸枫对法治周末记者分析：“呼和浩特放开限购，短期对楼市产生了巨大的影响力，不仅月销售量环比达到85%，同比64%以上，房价上涨的幅度也有5%以上。但之后，楼市又恢复到调整前的状态，说明楼市上升缺乏动力，这与没有同时放松房贷政策具有直接的关系。”

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉也对法治周末表示，呼和浩特市取消限购后，七月份楼市成交量上涨明显，但是主要还是之前累积的客户在松绑的情况下突击网签。在成交量回升之后又出现回落，总体看，放开限购的影响有限。

　　福建：

　　仍需其他配套政策跟进

　　随着呼和浩特市率先放开限购，各地政府根据当地情况，纷纷采取相应措施来放松甚至取消限购。

　　8月8日，福建省住房和城乡建设厅官方网站发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，共八条，被业界誉为“闽八条”，成为全国首个省级楼市救市政策。 与之前已经公布楼市松绑政策的其他城市相比，“闽八条”在尺度上更为放开。明确福州市、厦门市(福建省只有这两个城市出台过限购政策)可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。

　　而2011年3月福州市人民政府发布的限购令，堪称是当时大陆楼市最严厉政策。厦门也规定，同一购房家庭只能在厦门新购买一套住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

　　而如今，“闽八条”则规定：“在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明；家庭首次购买改善性普通商品住房按首套房认定；购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。”

　　谢逸枫指出，福建此时出台救市文件，与宏观经济下行与库存加大及地方债务上行、楼市风险扩大有直接的关系。

　　韩长吉也认为，福建如今放开限购，主要是因为楼市整体行情向下，福州当前库存比偏高，加上近两年沿海外贸业务量的下降，导致当地购买力的下降。地方政府对土地财政的依赖也促使限购松绑。

　　不过，在业内专家看来，福建发文放开限购，打破了过去单个城市救市的做法，将松绑政策落实到整个省域，具有很强的示范意义。

　　谢逸枫也表示，福建打破过去单个城市救市的做法，是彻底的“保增长”。说明房地产仍是当下地方政府经济发展支柱产业之一。但从放开福州、厦门的限购实施情况看，市场短期成交上升，但一周后又恢复调整前，无法持续性的上升。说明仅仅放开限购政策恐无法让楼市回暖，需要其他的政策互相配合。

　　佛山：

　　不会倒逼深圳、广州

　　随着越来越多的城市放开限购，佛山也加入了松绑的大军。

　　佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购。目前广东省共有广州、佛山、深圳、珠海四地实行限购，这也意味着佛山成广东首个“松绑”的城市。

　　法治周末记者查询资料发现，此次并非佛山市第一次松绑楼市限购。

　　据悉，2011年3月，佛山成为广东省内首个出台限购政策的地级市，也是继广深后省内第三个限购城市，其政策之严，超过了广州、珠海等省内城市。在限购令实施不到一年的时间，佛山就尝试放开限购。

　　对此，有业内专家认为，在佛山尝试松绑楼市限购的背后，是佛山楼市遭遇了“寒冬”，房地产市场成交遇冷。

　　据佛山市住房和城乡建设管理局公开数据显示，今年上半年，佛山市新房共成交369.3万㎡，同比下跌15.21%，成交均价为每平米8699.38元，同比增长6.33%。楼市呈现出量跌价涨的现象。

　　佛山放开限购，同时也引起了大家的猜疑：佛山限购政策的放开，会不会促进广东其他限购城市，比如广州、深圳等也将会陆续放开限购？

　　对此，韩长吉表示，佛山限购政策的放开不会促使广州、深圳等地放开限购政策。佛山取消限购主要是因为当地经济基础相对来说薄弱，且住宅库存较高，导致小区域性的限购松绑。而广州、深圳一线城市，人口膨胀、经济发达不会轻易取消限购。

　　不过，谢逸枫则认为，佛山限购政策的放开，在一定程度上会倒逼广州、深圳政府心理上产生影响。按照当前形势与市场实际情况及官方的表态，广深两地短期难跟进放开限购政策，但不排除因市场库存的增加与地方经济、楼市指标下行，出现区域、结构性的调整限购政策，避免楼市硬着陆。

“即使全国46座城市全部放开限购，根本无法逆转楼市下行大局，让楼市重回火热形势。一方面是按照37个已放开限购的城市看，短期效果明显，但长期则仍然乏力。另一方面是影响当前楼市的最大因素，主要是房贷与利率及货币、金融政策。虽然多地喊话放松限贷，但银行方面一直表现冷淡。因此，即便放开限购，可刺激市场成交，但无法长期促进楼市回暖。”谢逸枫进一步解释说。

　　韩长吉给法治周末记者的回复中显示，2014年前7月，房地产开发投资5.04万亿元人民币，同比增长13.7%；新开工面积9.8亿㎡，同比下降12.8%；商品房销售面积5.6亿㎡，同比回落7.6%，销售金额3.6万亿元人民币，较上年下降8.2%。由此可见，市场压力仍然较大。放开限购仍然没有对楼市产生显著的支撑，市场仍然在调整中。

　　“由于房地产是一个地方性很强的市场，放开限购对当地市场来说，应该会产生一定的积极影响，但对全国楼市的影响还是有限的。”楼建波说。