业内人士认为 房企转型为商业地产成功率将不足一成

曾经专注于住宅的万科，去年在商业地产上有了大动作，今年上半年仅北京地区1/3的销售贡献就来自于包括商业、写字楼在内的非住宅板块；去年的地产界黑马泰禾集团位于北京的首个商业综合体也即将面世，并且宣布未来五年将在全国布局20座泰禾广场。在楼市进入下行通道之时，越来越多的开发商将鸡蛋分开放在了不同的篮子里，其中商业地产成为了另一重头戏。 但是，商业地产过剩及风险加大的言论。业内人士认为商业地产更加考验开发商对于市场的判断、资金的实力以及营运的能力，或许只有不到一成的开发商能够跨界成功。

消化力不足的风险

“除了北京、上海等一线城市要扩大规模以外，其他城市我还是比较慎重进入的。尤其是在三四线城市，那些商场、写字楼，除了养老鼠还能做什么？”在刚刚闭幕的博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的这句疑问，引起了众多业内人士的讨论。他们出奇一致地认为，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不确定因素或导致的经营风险，其中城市消化力不足以及产能过剩的问题已经凸显。

“目前，部分二线城市商业确实已出现趋于饱和的态势。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平举例称，沈阳目前就有18个新建的购物中心，至少有30%的过剩，而在杭州，去年包括万达、华润、绿地等多家企业均集中购入纯商业用地，“如此大规模集中兴建，这个城市真的用的着吗”？

除数量上的过剩以外，让业内感到更加担忧的是，商业地产的同质化也加大了开发商商业物业运营的难度。一位开发商感叹：“现在很多购物中心都在强调体验式，从而增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”

在业内人士看来，一个城市究竟需要多大量的商业体、需要何种商业模式，其实很难科学测算，但是要与当地的经济发展水平、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区商业地产的布局和结构都值得寄希望于商业地产的开发商认真研究。

资金考验转型率

在福晟集团有限公司董事、常务副总裁何建华看来，越来越多的开发商进入商业地产无非就是为了追求利润。“与住宅相比，商业地产周期长、风险高，但是利润也很高，尤其是在比较好的地段拿地时，不做商业地产实在太可惜了。”

当然，其中也不乏多元化、多业态潮流的盲目跟风者。虽然早有涉足商业地产，但对于首创集团而言，商业地产的转型路走得不算顺畅。首创董事长刘晓光在博鳌房地产论坛上向北京商报记者表示：“一个房山奥特莱斯投资就花了七八亿元，后期运营也需要3亿元，而且开业前几年一直是不赚钱的，我们经历了很痛苦的阶段。”

在刘晓光看来，对于中小型开发商来说，拿出10亿元仅深耕一个商业地产项目是可望而不可即的。“商业地产资金占有率高、回收周期长，还必须有充足的资金维持一些商业地产项目的滚动式开发。仅这一项就是很多开发商没有办法做到的，因此从住宅跨界商业地产，我认为成功转型率连1/10都到不了”，刘晓光如是说。

因此，住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产经营特征和现状，将倒逼资产证券化的发展。“资产证券化可以保证物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化提升商业价值，同时也能分散商业地产的风险。”