限购令松绑难压抑楼市颓势 房企利润下滑忙着“备冬”

　　一边是二三线城市陆续放开限购，一边是陆续披露出的上市房企业绩惨淡。中国房地产市场，再一次站在岔路口让市场充满了争议和困惑。

　　“限购松绑不会改变楼市下滑的大趋势，这轮市场调整会持续三年，未来房企利润下滑将成为常态。”朗诗集团董事长田明在中国被动式建筑发展高峰论坛上对网易财经表示。

　　利润下滑将成常态

　　从A股上市房企所发布的中期业绩预告来看，超过一半的房企净利润同期下滑。而保利、招商、金地等龙头企业，上半年销售金额亦没有达到预期年度销售目标的50%。

　　“2014年房企利润下滑既是一个长期趋势，也有自身特点。”田明对网易财经解释，房地产的利润具有滞后性。从拿地到开盘预售、建设卖完、全部建成、交给业主、确认收入，周期一般为两三年。

　　所以，2014年多呈现出来的房企会计利润，是在2009年下半年至2010年这段时间，地价处于高位时拿的地，而销售又赶上2012年市场不好的时候。高点拿地，低点销售，所以有这样一个利润集中下滑的情况。

　　“所有地产商只要是一个规模性企业，长期经营的，就不可能长时间空仓，不能像买股票一样，市场行情不好就空仓。只要市场还说得过去，就会买地。”田明说。

　　尽管如此，在田明看来，房企利润越来越低是大趋势，地价向上，价格向下，房企的利润空间越来越窄。

　　田明表示，今年一开始就预计2014年的房地产市场不如2013年好，但是过了春节就发现，市场比预计的还要糟糕，房地产的拐点已经到了，这次调整不是由政府打压，而是市场供求关系的基本面决定的。

　　限购取消难改大趋势

　　随着房地产市场的冷清延续，二三线城市限购松绑政策接踵而至。但田明对此并不乐观。“松绑只是短暂利好，会引发一波行情，但长期无效，不会影响房地产行业下滑的大趋势。”

　　田明认为，二三线城市限购松绑在情理之中。“现在中国房地产最大的问题是基本面的问题，供给大于需求。从基本面上看，投机性需求已经全部出去了，投资性的需求也已经很少。”

　　有机构给出的数据显示，目前投资需求的房地产市场中占比不到7%。而在2010年上半年，投机需求和投资需求合计占比达到30%-40%。田明认为，健康的市场有一定的投资需求是合理的，房屋资产具有投资属性。而投资需求占比的合理区间应该在10%-15%之间。

　　“现在的核心问题是产能过剩，需要去库存，如果这个市场不加以干涉，就会出现断崖式下跌，环形坍塌，但是这种情况不会出现，因为中国有一个强势的政府，会采取各种方式影响这个市场。所以，有些城市退出限购政策，包括行政干预的其他限价政策，这早已是可以想象的事情。”

　　数据显示，在已放开限购的城市中，济南等城市的成交量曾一度上涨。田明认为，这只是限购带来的短暂的行情，不会改变大趋势。限购取消不会让中国房地产供求关系得到逆转。“如果限购能带来一波行情，就抓紧机会赶紧出货变现，其他没有更多意义。”

　　房企准备“过冬”

　　利润下滑、去库存的压力也让大多房企感受到市场的寒意，不少房企也开始未雨绸缪，现金为王，放缓拿地节奏。

　　最新数据显示，7月中国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。

　　“朗诗从去年下半年就没怎么拿地，算不过帐，面粉价格已经高过了面包的价格。”田明表示，朗诗准备过冬的思路主要是现金、利润、转型。

　　在资金链方面，朗诗对有息负债也做出了部分调整。将负债结构调低、调新、调长。把一些高息负债还掉，重新建立融资，降低债务成本。同时，通过重新融资，调新账龄，将负债的周期性拉长。此外，通过企业债、私募债等方式，改变只有短期负债的结构。以此保证的三年的市场调整期内，保持现金流的稳定。

　　“之前是拿到地就能赚钱，现在那个量价齐飞的时代已经过去了。朗诗不愿再单打独斗，将会寻找合作者。”田明表示，朗诗在“过冬期”将发展代建、技术服务、定制、小股操盘、合作开发等业务。通过轻资产转型之路，应对当前形势。据了解，试图转型的朗诗还在日前推出了国内首个大型被动房。

　　在“过冬”策略上，各大房企也是谨慎出招。网易财经注意到，部分大型房企首选的措施还是降价以回笼资金。恒大、金地等大型房企均采取了不同程度的降价措施。“随行就市，该降就得降，跟着市场行情走。”田明称。