房贷放松将要成楼市最后一招 银行力不从心普遍谨慎

    有银行业人士称，政府放松限购和商业银行放宽信贷完全是两码事，银行目前流动性并不宽裕，银行对于来自房地产行业的利润和风险非常谨慎。

    近两个月来，房地产市场并不景气，成交量和成交均价均有所下滑。全国各地多个城市出台调控政策，逐渐松绑楼市限购，但对于商业银行而言，放松“限贷”依然是易说难做的事情。

    虽然央行要求各家银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，但商业银行对于放松住房贷款仍存顾虑。更有银行业人士称，政府放松限购和商业银行放宽信贷完全是两码事，银行目前流动性并不宽裕，银行对于来自房地产行业的利润和风险非常谨慎。

    挺刚需 防风险

    对于监管层而言，一方面是力挺刚需，要求各家银行满足居民家庭首次购房需求，另一方面则是不断强调要防止房地产的风险。

    在房地产市场持续低迷的情况下，全国多个城市近期相继放松限购，出台差别化的调控政策，并适当放宽二套房房贷政策。以广西壮族自治区为例，为促进房地产业健康发展，广西将落实差别化住房信贷政策，适当放宽二套房贷款政策，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等，大力促进住房消费。

    今年5月份，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。

    部分地方银监局也在督促省内银行新增房贷规模。7月中旬，河南银监局要求邮储银行河南分行积极向总行争取新增规模，确保在涉农和小微企业贷款投放“两个不低于”的基础上，优先解决已签合同待放款房贷业务。河南银监局还要求邮储银行河南分行进一步优化作业流程，推行限时服务，加快审查审批效率，并积极协调有关部门提高抵押登记办理效率，缩短客户等待周期。

    6月初，银监会副主席王兆星表示，银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件；同时抑制投资、投机性住房需求。

    在指导商业银行保证刚需房贷的同时，监管层也在提醒商业银行房地产风险。7月底，银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示，部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需高度关注。

    尚福林还指出，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。

从整个上半年的情况看，房地产成交依旧在下降。国家统计局数据显示，从商品房销售情况看，上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，下降6.7%。

    一家股份制银行某分行行长表示：“其实从银行的角度看房贷放松这个事情，房价在跌，成交清淡，房贷的风险是增大的。”

房地产贷款风险的增大导致住房贷款利率走高。央行数据显示，个人住房贷款利率小幅走高，6月份加权平均利率为6.93%，比3月份上升0.23个百分点。

银行房贷增速则在放缓。央行数据还显示，上半年，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

    近期不会全面取消限购

    瑞银证券特约首席经济学家汪涛对《第一财经日报》分析称，虽然中央可能将继续默许地方政府放松限购政策，但全面取消限购政策，或大幅降低二套房贷首付要求等只会作为“最后一招”，短期内不会出台。

    尤其是作为市场风向标的国有大行，对于放松房贷政策尤其谨慎。与股份制银行、城商行和农商行不同，农行是首家公开表示调整个人首套住房商业性贷款相关政策的国有大行。

    此前，农行上海地区8月个人贷款定价预通知显示，从8月1日起，对金额200万以上(含)的贷款可给予基准利率0.95倍以上的优惠。

    不过，多名分析人士表示，农行放松房贷政策是国家政策指引的结果。国内某股份制银行信贷经理对《第一财经日报》称：“本行并没放开房贷额度和利率，额度反而收紧了，主要还是因为个人房贷利润不大，且风险在增加。”

    “现在的放松只能说是区域性的，房贷利率放松只是部分城市。目前一线城市虽然成交清淡，但贷款政策变化不大，上海那边也就农行开始了，而就北京而言，五大行和股份制银行没有放开，只有拥有宽裕资金的农商行是今年4月份开始打85折。” 北京一家地产中介房屋销售经理这样告诉记者。

民生银行金融市场首席分析师李志强7月底在接受《第一财经日报》采访时称，当前房地产市场不稳定，银行对于房地产风险持谨慎态度，考虑到刚性需求，仅限于首套房利率的调整，更大幅度的利率下浮对于大型银行比较困难。

    另据记者了解，目前已经出台的房贷优惠，大都是针对具有良好资质的客户，而这也为降低信贷风险。亦有分析人士向记者表示，目前银行流动性并未宽松，且面临多重考核，部分银行的房贷优惠，只是将上浮的空间下调了一些，算是对央行号召的回应，也是差别化的信贷政策，但如何界定良好资质的客户，全凭银行自己规定。

    此外，瑞银证券最新报告还认为，房地产下滑拖累经济的最严峻时期尚未结束。虽然短期内政策支持在很大程度上抵消了房地产下滑对经济增长的拖累，但房地产活动的结构性下调并未结束，且有可能在今年四季度和2015年加剧，经济增速向更低的新“稳态”收敛的过程仍将继续。