房地产市场土地开始“退烧” 国内楼市进入了去存量时间

    房地产市场中，土地就如同做面包基础原料面粉，因此土地市场一贯被认为是楼市的风向标。通常楼市的疯狂都伴随着土地市场的疯狂，而楼市的冷清也会让土地市场冷淡下来。2014年上半年，伴随着楼市的降温，包括大连在内，国内绝大多数土地市场也迅速“退烧”，房企拿地更加谨慎，土地成交与土地价格都趋向平稳甚至略有下降。业内人士表示，土地供应的减少，意味着房地产市场开始进入去存量时间，未来市场的供需水平将趋于平衡。

   上半年土地市场先热后冷 降温迅速

    回顾2014年上半年的全国土地市场，会发现并不是从一开始就大幅下滑，也是经历了先热后冷的过程。由于2013年国内楼市依旧火热，2014年初的土地市场也延续2013年的火热态势，直到3月份开始，才出现明显降温。据某机构数据显示，今年二季度全国土地供应同比降幅达15个百分点以上，土地出让金同比止升转降。伴随地方政府推地节奏放缓和房企拿地日趋谨慎，上半年成交总量明显低于上年同期，且底价成交地块日益增多，市场低迷态势持续。

    大连土地的情况与国内其他大中城市基本类似，只不过大连土地市场表现更冷。由于大连土地存量巨大，土地去化更加困难。某机构发布的大连楼市年中报告显示，从全国典型20个二线城市比较来看，2011年至2013年，大连市内七区土地消化周期指数为3.25，排列在第二位，市场消化压力风险突出，而市内四区的土地消化周期指数为2.1，与沈阳市场水平相近，存量消化亦需时日。正因为如此，今年上半年大连土地市场供应量和成交量均降至最近3年最低，其中5月份甚至出现了市内土地零成交。

    房企利润明显下滑 拿地动力不足

    房企作为土地市场上需求的主体，其拿地意愿强烈与否，直接决定了土地市场冷热。某机构市场研究部在对20个标杆房企的土地购置进行统计后发现，这些企业的土地购置总额连续多月锐减。4月份至6月份，连续3个月不足200亿元。这一数据远低于土地市场活跃的2013年。当年6月，这20家房企拿地总额超过400亿元；去年12月，20家企业拿地更是高达870亿元，突破单月纪录。

    房企是否愿意拿地，在很大程度上则取决于房企手上有没有钱，也就是利润水平如何。凭借直觉，很多人已经能够感觉到目前楼市不太乐观。目前117家在A股上市房企披露了一季报及业绩预报则直观地显示出这一点。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿，2013年同期则是127.36亿。此外，那些没有上市的中小房企受到这轮楼市降温的影响更大。

    显然，楼市低迷成交所带来的连锁反应已传导至土地市场，今年以来趋紧的信贷环境造成房企融资难度加大。与此同时，楼市低迷的成交影响了房企销售回款速度，使得房企的资金链备受考验。为应对未来不确定的市场风险，房企对于投资的把控更为严格谨慎，拿地策略趋于理性。

    土地增值空间变小，也从另外一方面影响了房企的拿地积极性。7月16日，国土部发布《2014年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，本季度全国综合地价水平保持温和上涨态势，环比增速进一步放缓，同比增速在连续6个季度上涨后首现微降。在房价快速上涨的时期，地价的上涨速度同样也很快，这使得很多房企热衷于囤地，坐享土地增值带来的利润。不过，当地价上涨速度降低，土地不再稀缺，囤地模式难以有的放矢的时候，房企自然不愿意将大量资金用于土地储备。

    土地市场降温 楼市供需有望平衡

 国家统计局公布数据显示，上半年全国房地产市场待售面积则增至35917万平方米，同比增加了25%，住宅施工面积也同比增长8.3%，供大于求的情况十分明显，楼市的去库存压力十分大。但是，如果土地市场持续降温，那么对降低楼市的供需压力将起到一定的缓解作用，供需有望平衡。当然，按照房地产开发的节奏，从拿地到项目入市，通常还有一年左右时间的间隔，这也就意味着这种效果滞后一年以上都会显现出来。

    对于房企而言，没有面粉就做不成面包，永远不拿地是不可能的。尤其是对那些高周转的大型房企而言，一定的土地储备是公司持续发展的保证。因此，业内人士一致认为，第三季度乃至年底前，土地市场将整体继续回落、底价成交，但不会出现大规模土地流拍。一旦有城市拿出优质地块，仍然会被“抄底”抢拍。与此同时，迫于财政压力，部分地方政府会采取“托市”措施，适度刺激土地市场回暖。