全国近三十城放开限购政策 信贷将决定楼市是否回暖

　　随着愈来愈多的城市取消或松绑限购，将有越来越多的城市跟风，实行限购的47城中，预计下半年30余城市将放开限购。

　　限购的“多米诺骨牌”正在逐一倒下。7月28日，杭州(楼盘)官方发文正式调整限购政策，规定购买余杭区、萧山区，以及主城区140平方米及以上者，不需要提供住房情况查询记录。石家庄(楼盘)当天也传出正式取消限购的消息。至此，据不完全统计，全国已有近30个城市不同程度地放开了限购政策。

　　业内人士接受采访时表示，对于一些供求失衡严重、库存积压较多的城市，外来置业需求不足，限购“松绑”对楼市影响有限。同时，如果货币政策不放松，在资金供应紧张加上楼市供应量大的情况下，成交量及房价仍有下行压力。

　　昙花一现

　　今年以来，全国楼市在“寒流”的带动下，出现了前所未有的僵局。楼市的持续冷淡让不少开发商绞尽脑汁，各种变相降价的促销手段不断出现，在试遍了多种促销手段而收效甚微后，许多开发商开始降价。

　　国家统计局70个大中城市房价统计数据显示，今年6月新建商品房价格环比下调的城市达到了55个，52个城市二手房价格环比下跌。即使是被视为“最抗跌”的北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市，楼市也逐步“沦陷”。自2011年1月开始统计以来，此次为70个大中城市房价数据下跌范围最大的一次。

　　数据显示，2014年上半年，济南市共成交商品住宅229.81万平米，共计20968套，同比分别下降26.73%和24.45%。上半年商品住宅销售收入大约为202.89亿元，而2013年上半年为234.51亿元，下降13.48%。

　　7月10日，济南取消限购，随之开启了当地楼市短暂的火热局面。济南限购放开的第一天，济南住宅成交套数出现了跳涨。数据显示，7月前20天，网签量环比大增188%。截至28日，7月份的成交量已破万。

　　然而，这份看似美好的“成绩单”似乎并不是楼市的真实反映。有业内人士称，限购刚取消后的网签暴增，反映的并不是当前的成交量，许多都是限购以前成交房源的“突击补签”。

　　导报记者从济南市房管部门获悉，上周(7月21日—27日)济南楼市成交2359套，环比大幅下降，日成交量逐渐恢复至限购前的水平。

　　“在济南限购取消半月多以后，楼市补签高峰消退，济南楼市成交的"井喷"状态结束。”搜房网分析师刘慧敏对导报记者表示。

　　单一政策效果有限

　　据中原地产分析，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，地方限购政策的调整或许仅能为市场转向提供“微刺激”。

　　导报记者了解到，各地取消限购的成效并不明显。事实上，天津(楼盘)等已经放开限购的城市成交量环比仍为负增长，呼和浩特(楼盘)新房销售量与放开之前并无多大区别，购房者仍处于观望状态。而济南放开限购后，新房成交量经历短期上升后又回归平静。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受导报记者采访时表示，调整限购有助于提振市场需求，对市场的供需关系肯定会造成一些影响，但不会太大。“单一的某项政策的改变不可能逆转市场的供需状况，也不足以影响市场预期，市场矛盾是需要时间来消化的。”他认为。

　　有业内人士则认为，限购“松绑”会改变市场预期，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。住建部政策研究中心研究员王珏林表示，“限贷”目前在房地产市场的影响力远远大于“限购”，“真正对房地产影响大的，是资金渠道。银行房贷政策宽松些，市场就猛一点，银行贷款停了，市场就基本停了。”

　　“在目前市场情况下，除一线城市外，限购在其他城市只是影响市场变动的最小因素。当然大规模的松绑，对购房者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　陈国强也表示，如果信贷环境和上半年相比有所宽松，对市场回暖和成交量上升会有明显的影响。

　　另外，他还表示，还有一个不可忽视的因素是经济基本面，即GDP是否面临明显的下行压力。陈国强认为，目前综合来看，下半年市场趋好因素在增加，但楼市能否真正实现成交量回升、行业回暖，将取决于开发商的策略和信贷资金面是否能够真正有所宽松。

　　点评：取消限购并不能立即催热楼市，因为在当前市场环境下，重新获得购房资格的高端改善和投资需求，原本就暂时不愿入市，仅仅对于部分被误伤的刚需(比如外地人)有刺激作用。但从中长期来看，取消限购有利于楼市正常发展。