上海银监局预警异地授信 库存大房地产风险不容小觑

有接近监管层的消息人士爆料称，上海银监局近期已对异地房地产授信进行风险提示，“建议辖内商业银行持续关注存量异地房地产项目的资金链状况，加强风险监测和防范，并审慎介入新增异地房地产项目。”据悉，上海银监局的提示是鉴于其近期对常州、无锡等地的实地调研。

为此，《中国经营报》记者致电上海银监局。相关人士透露，事实上，这份调研早已下发到各家银行，“只是给各家银行做个提示，并没有强制银行执行的意思。”同时，记者也从多方了解到，目前常州、无锡两地房地产市场回暖仍“遥遥无期”，多数上海银行对于异地放贷采取了“能避则避”的态度，但丢失客户仍是银行最不愿看到的事。

银监会“放风”

有银行内部人士对记者表示，银行目前对于房地产企业的态度处于“左右为难”的状态。“一边是对丢失客户的遗憾，另一边又是对异地房产抵押高成本和高风险的担忧。银行矛盾的心情可想而知。”

“丢失客户固然很心痛，但一般而言，向银行下发这样的调研报告就是上海银监局释放出的一个强烈的‘信号’。我相信，上海的其他银行也会把这个调研报告当做一个‘风向标’来看。”上海某城商行办公室主任告诉记者，早在2011年，上海银监局就曾有过这方面的风险提示，当时除了国有五大行的上海分行针对房地产企业有一定额度的放贷权限外，其他银行的放贷审批权都在总行。

“对我们来说，每年针对房地产企业的额度都是有限制的，且必须每笔都要上报给总行审批。2011年开始，我行对外地房地产企业的审批就是不低于本地标准。目前更严格了，现在如果要对房地产企业放贷必须要过三道关。第一是由分行上报总行，接着总行会交由区域分行接管核实，第三再有专门的房地产审核部门去当地对项目进行核实、评估。今年以来对房地产企业的放贷至少减少了一半以上。” 这位办公室主任坦言。

一家曾参与过常州项目投资的五大行信贷部门职员告诉记者，异地放贷对银行来说考验很大，本地银行一定会比异地银行更熟悉当地的营商环境，更早察觉风险，异地银行可能连了解项目的真实情况都做不到，难免鞭长莫及。另一方面，在二三线城市，地方保护主义非常强，当地政府甚至可能帮助当地房地产企业阻止银行收贷。

地产风险加剧

新城控股高级副总裁欧阳捷对记者透露，在2010年以前，各家银行曾对异地房产抵押青睐有加。但由于市场库存量大，去化期较长，因此异地房产抵押的热度并没有维持多久。出于对成本和风险的顾虑，很多银行提高了贷款门槛，甚至叫停了此项业务。“目前常州、无锡两地空置率居高不下，即使任何一家房地产企业的新项目都不开工，这些空置房也足够消化三年。”欧阳捷坦言。

“我们对常州市场的总体预期比无锡要更好一些。这和当地土地出让政策也有关系。常州的土地出让由常州土地管理局直接管理，所以今年以来，我们看到的明显变化是土地出让交易大幅减少了，今年比去年下降了30%，去年又比前年下降了50%。而无锡的土地出让权则下放到每个区县，这就导致无锡土地出让情况至今没有减少。”长三角某大型房地产开发商副总裁对记者表示。他近期也到常州、无锡等地去做过实地调研，两地房地产市场确实存在“去化周期明显延长，销售价格存在下行压力，风险状况不容乐观”的现象。

“从2011年就在强调这个问题，到现在还是这个问题。我预计常州和无锡两地的去库存情况至少还要再维持2~3年，当地房企的苦日子还没到头。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，不仅仅是常州、无锡，目前靠近上海的二线城市都已进入慢速发展和去库存阶段。

“目前普遍的情况确实都像上海银监局讲的那样，销售周期可能超过贷款期限，且销售回款难以覆盖项目贷款本息。还贷资金将较大程度依赖母公司或股东支持，这个时候对银行进行风险提示是合适的。”杨红旭称。