大理景区遭房地产商围剿：云南白药借养生项目盖别墅

一线调查

云南大理：“别墅入侵”

苍山、洱海、大理古城……让云南大理集国家级历史文化名城、国家级风景名胜区、国家级自然保护区、中国优秀旅游城市等称号于一身。

但对于这座城市而言，景区的开发已是一把“双刃剑”。

“近几年来，在苍山、洱海等景区内的房地产、别墅开发，从没停止过。”7月7日，大理资深环保人士张金荣向《中国经营报》记者坦言，各路房地产商涌入大理，倚重的是其独特的景区优势。

针对近年来景区开发热潮，国家陆续颁布了《风景名胜区规划规范》《城乡规划违法违纪行为处分办法》等，其核心内容是“禁止在风景名胜区建设疗养院、别墅等与风景名胜资源无关的其他建筑”。当地人向记者反映，独栋别墅、联排高档房、五星级酒店等已在国家级自然保护区的仓山上、洱海畔林立，包括云南白药等著名企业在内，均在此跑马圈地。

张金荣介绍，大理白族自治州曾对苍山、洱海西岸等区域地方立法保护，但当地借云南“城镇上山”开发模式，在景区内建设了豪华的别墅群。而在今年，其建设速度明显加快。

7月9日，大理白族自治州房地产市场监督科负责人则对此称，目前景区内在建地产项目已通过当地国土、规划等部门审批。

疯长的别墅

大理古城南门，400米处。

“垒翠园”项目正在紧张施工，主体多为两层独栋或联排豪华别墅，以及独立四合院式别墅。销售大厅内，该项目中“鹤谐别墅”的《建设用地规划许可证》《建筑施工许可证》等挂在墙壁上。其宣传资料介绍，“垒翠园150亩中式皇家御苑”，大理古城南侧，距离古城南门400米，户型面积为300米至500米不等。

楼盘销售人员称，该项目地处大理古城核心景区范围内，此前为耕地，开发商早在几年前已获得该土地开发权。记者注意到，“鹤谐别墅”《商品房预售许可证明》发放时间为2014年4月。

“如此大规模的别墅群建设，不应该在古城景区内出现。”白族作家、大理古城文化遗产保护协会理事施怀基对此感叹。

在大理，这仅是别墅“入侵”景区的一个缩影。

张金荣向记者描述，苍山、洱海作为大理旅游的标志，其景区面临的别墅开发规模及速度更让人担忧。而众多别墅项目在各自的宣传中，无一例外地打上了“苍山下、洱海畔、古城韵”的字眼，成为其最大卖点。据大理白族自治州官方网站介绍，苍山为国家地质公园，申报世界地质公园已进入向联合国推荐目录。洱海为云南省第二大淡水湖，中国第七大淡水湖，是大理“风花雪月”四景之一“洱海月”之所在。

7月8日，记者乘车沿大理市大凤路行驶，放眼望去，苍山脚下及半山腰，已是别墅林立，更多地产项目正在热火朝天地施工，多个项目超过海拔2100米的“苍山保护区界标”。一名为“沧海高尔夫国际社区”的地产项目，更是将一座酒店建在海拔2500米左右的苍山山腰，原本茂盛的大量植被被施工人员砍伐。该项目宣传册描述，“海西最后一席至尊领地”，“三塔寺，古城旁”，“4000亩殿堂级高尔夫”，“独栋、双拼、联排、合院，50平方米至1000平方米”。

销售人员介绍，开发商早在几年前获得该地块开发权，并建成高尔夫球场，自2013年左右开始，在此基础上建设别墅。她透露，截至目前，别墅项目仅剩《商品房预售许可证明》没有办理，但并没有阻碍别墅的销售进度。

而紧邻其旁，一个名为“大理沧海云境”别墅项目也开始动工。

在洱海畔，其别墅及别墅群的无序开发，已引起当地环保人士的担忧。在当地人看来，洱海及大理的旅游，绕不开双廊古镇，她除自身景区优势外，也是洱海的源头。张金荣介绍，双廊此前一直保持着千年古镇的模样，最初是大理籍画家赵青在洱海建设别墅，随后则是大理籍舞蹈家杨丽萍。后者曾因此被媒体曝光，引发社会关注与批评。如今，其别墅依旧矗立在洱海上，而紧跟其后的，则是更多别墅正在小镇上树立。

当地一不愿透露姓名的地产人士介绍，目前，规模较大的别墅项目主要集中在上述景区，如大理古城中的“大理一号院”，苍洱一墅、“密湾”项目、苍山小院、感通别墅、大理山水间、大理王宫、海云居、苍山假日公园、苍海高尔夫地产项目、耀鹏地产项目等等。

该人士称，大理景区内别墅建设最为集中在近3年内，如今已是全面“开花”，别墅正在用最快的步伐“围剿”景区。

谁在“围剿”大理景区？

7月9日，大理白族自治州房地产市场监督科负责人在接受《中国经营报》记者采访时介绍，大理目前景区内在建地产项目已通过当地国土、规划等部门审批。据媒体公开报道称，截至2013年7月，大理房地产企业199家，每年开发量在150万平方米左右。大理白族自治州官方网站显示，全州风景名胜旅游点区达130多处，其中“苍山自然与南诏文化遗存”是国家自然文化双遗产。施怀基介绍，自治州首府大理是第一批国家24座历史文化名城之一，集国家级历史文化名城、国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家地质公园等桂冠于一身。

当地多名地产界人士坦言，在景区内“跑马圈地”的大多为当地地产企业，名字并不显山露水，但其背景却颇为复杂，用低廉的价格受让土地。在他们印象中，众多开发地块，极少进行公开招标。

7月8日，本报记者乘车进入海拔2600米左右的苍山深处。此处已远远超过“苍山保护区界标”。地面宽阔处，“中国云南茶花种质资源库”石碑格外显眼，云南省人大常委会原常务副主任孔垂柱题词(孔垂柱已因病去世)，时间为2013年1月。其周边山林被人为铲平，并开凿出多个小型湖泊，一条崭新的山路直通大山深处。来自当地媒体报道称，“云南茶花种质资源库设立在大理苍山国际地质公园腹地南诏德化碑遗址和太和城遗址西侧临山地段”，建设了永久性的茶花种质繁育收集基地，由云南绿野花卉科技有限公司承担建设。

“都知道这里是备受保护的太和城内城——金刚城遗址。”施怀基担忧地说，各方消息表明，该处未来规划是开发度假村。上述地产界人士坦言，该项目曾受到孔垂柱关注，因此顺其自然地成就了其合法身份。

在这场对景区的“围剿”中，也不乏知名企业的身影。

从大理镇三文笔村沿山路而上，苍山半山腰处，有一约几百亩的山地被围了起来。当地知情人介绍，该土地早在两年前被圈了起来，曾一度施工，但几天后停工，直到现在亦没有动工迹象。“据说是审批手续问题。”知情者说。

张金荣告诉记者，此处是云南白药集团在大理的一处地产项目。据媒体公开报道称，云南白药在大理的“双溪健康苑”，总投资38亿元，占地633.04亩，该项目借助云南白药中医养生方面的经验，打造国际高端养生项目基地。公开资料显示，其“是云南白药集团打造的集超五星级养生酒店、中华文化书院、企业养生会所和私家养生会所于一体的国际高端养生度假基地”。

不过，景区内的“烂尾工程”并没有妨碍别墅的销售。“基本上都卖出去了。”采访中，众多别墅项目负责人给出了记者一致的回应。

为何一路“绿灯”

大理古城文化遗产保护协会提供的资料显示，自2000年左右，“感通别墅”作为大理第一个旅游地产项目开始，各路地产商开始涌入大理，并以各大景区为驻扎，如今已形成“别墅围城”之势。

随之而来的，外界批评之声也愈演愈烈。

2012 年11 月7 日，国家住房城乡建设部和国家文物局联合下发通知，对包括云南省大理市在内的全国8个县市，因保护工作不力致使名城历史文化遗产遭到过度开发、受到严重破坏的情况进行通报批评；大理古城南门水库，因陈凯歌的实景演出《希夷之大理》而建起高高的钢架建筑，被原住建部副部长仇保兴直接点名批评，并被媒体多次曝光。

公开资料显示，针对近年来景区开发热潮，国家陆续颁布了《风景名胜区规划规范》《城乡规划违法违纪行为处分办法》等，禁止在风景名胜区的核心景区建设疗养院、别墅等与风景名胜资源无关的其他建筑。而在大理，2007年7月1日，《云南省大理白族自治州大理历史文化名城保护条例》开始实施；2013年6月1日，《云南省大理白族自治州洱海海西保护条例》实施，对大理海西景区管理做出了严格规定。

其中，高尔夫球场建设、别墅建设均是国家划定的不可触及的“红线”。

本报记者在大理调查获悉，大理景区内大部分别墅项目通过了当地政府的审批，印证了大理白族自治州房地产市场监督科的观点。大理白族自治州国土资源局工作人员对此称，该局仅是负责项目统计，不负责具体项目审批。

大理市国土资源局办公室负责人向本报记者介绍，上述别墅项目为文化项目，而非地产项目。而关于目前正在建设的别墅项目，该负责人认为是“历史遗留问题”，并对记者表示：“不要纠结于建设细节。”据他介绍，2012年4月28日，大理提出“保护海西”规划，此时间点是上述项目的“历史分割线”，目前别墅、高尔夫等建设审批均为大理此前规划遗留问题。而当地一地产商则认为，上述项目审批权已下放到区、县级部门，纯粹的地产项目无法获得审批，因此大都以“旅游文化产业”的名义得以建设。

上述国土部门人士解释，大理白族自治州及大理市多年来曾陆续出台多项地方法规，对苍山、洱海、大理古城等众多古迹、景观进行立法保护。公开资料显示，2012年6月，大理政府颁布《关于加强海西建设项目规划管理的意见》规定，已供土地要在2013年12月31日前竣工，到期不按协议完成的，从严从重处罚；已签订投资协议但未供地的，项目一律取消；从发文之日起，海西禁止布局新的商品住宅类建设项目。时任大理白族自治州州委书记尹建业在2012年11月的一次重要会议上公开称，海西10万亩农田启动立法，海西不准再有任何一个房地产项目，已批未建土地2013年全部“一刀切”，已签协议全部作废。“海西”则包含了上述众多景区。

大理市规划局对此则拒绝了记者的采访要求。截至记者发稿前止，没有得到大理市官方的回应。

施怀基分析称，大理别墅“围城”，依然是基于政府的GDP冲动，地方政府要增加财政收入，又无法启动工业，唯一可以短期实现目标的方式就是卖地，用以开发地产。当地官方网站介绍，大理白族自治州地处云南省中部偏西，总人口356.92万人，所辖1市11县，其中有9个国家级贫困县，2个省级贫困县。

在施看来，地产商与当地政府一拍即合，原来的农田、山地，很快变成了一排排壮观的别墅。大理政府一政府官员同样认为，大理是旅游资源型城市，没有工业产业，农业收入有限，但政府要养活大量公职人员，但“钱从哪里来”则是每届政府需要解答的一道题。

该官员坦言，大理虽拥有丰厚的旅游资源，但与国内其他旅游城市相比，财政收入有限，而旅游项目无法获得国家专项资金支持。大理政府公职人员工资、众多基础设施建设等，当地每级政府必须保证正常运转，大量费用来源在哪里？他说，大理地处山区，耕地等土地供应有限，只能向景区“要地”，与地产商资源置换，同时用其带动相关产业发展，应对各级GDP考核。2010年，大理市政府多名政府要员涉及多个破坏环境的“景区别墅”利益链，并一度引发当地官场地震。在该官员看来，类似境况不只是大理，在全国其他景区已是普遍现象。