高库存引发楼市震荡 业内：放松限购已成大概率事件

　　杭州多个开发商人士称，前期降价促使大量需求释放，目前市场面临需求不足的情况，如果优惠力度无法达到购房者的心理预期，项目即使降价也难以获得匹配客群认可。前期，杭州降价集中在8折左右，如今，部分项目已低至7折左右，再一次拉低了购房者的心理预期。

　　因此，开发商普遍期待限购放开乃至取消，可以为市场带来更多的客源，消化库存。

　　高供地引发高库存?

　　杭州楼市的震荡，是在其天量库存的压力下开始的。

　　透明售房网数据统计显示，2010年4月限购开启之后，杭州库存屡创新高。2010年4月30日，杭州市区存量22454套，50个月后，数字定格在132184套的存量。这个数字的背后，更多的是无法推盘的无奈和尴尬。2014年以来，杭州主城区连续五月宅地零出让，也从另一个侧面显示了高库存的压力。

　　世联行最新数据显示，6月份全国20个大中城市中，杭州商品房去化时间高达34.4个月，仅次于大连的49.51个月。

　　高库存来自于前期的高密度供地。据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息统计，2013年杭州(包括主城、萧山和余杭)出让土地225宗，面积814.5万平方米，出让总收入为1326.9亿元，较2012年翻倍，同时也创杭州土地出让收入新纪录。

　　2013年北京两会期间，时任杭州市市长邵占维去世，引发了现有市政府领导班子分工职能的调整。一年多时间里，杭州市分管城建、国土资源工作的副市长已换了三任;而从2013年6月至2014年5月，杭州市上城区、下城区、萧山区以及滨江高新区的“主要负责人”均有更迭，主管土地、房管等部门亦有领导换人。

　　杭州本地开发商人士透露，其间原有的土地供应节奏发生改变。此前，杭州市一直定期和房地产开发企业沟通，了解购地需求;直到最近才有所恢复。

　　46个限购城市多少退出?

　　截至2011年10月31日，全国限购城市达46个。但今年以来，多地的限购政策出现了明显的松绑迹象。除苏州之外，呼和浩特、南宁、济南等城市此前已明确发文表示调整限购政策，厦门、成都、武汉等地通过口头通知、媒体报道等非正式的方式放松限购，长沙、石家庄等地则屡屡传出放松限购的传闻。

　　无锡、西宁等城市出台了调整放宽户口迁入的政策，安徽芜湖、宣城等地则放松了公积金贷款的限制。

　　业内人士普遍认为：除了一线城市之外，年底之前全面放松限购已成为大概率事件。

　　后续放松调控的城市主要有几大特征：库存消化周期超过一年;第一季度成交面积大幅下滑;购地销售比过高;今年第一季度土地出让金过低;有实质性降价楼盘;人口净流出;有两个以上仍待建设完善的新区。

　　值得注意的是，一线城市因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，限购政策可能将长期执行。

　　关于放松限购可能带来的效果，无论是北京还是上海的业内人士均认为，这是因为当前银行信贷紧缩的局面，并没有得到实质性的改变。