楼市进入“量价齐跌”新阶段 楼市调控也要对症下药

  自2010年北京率先启动限购开始，全国已有数十个城市陆续执行楼市限购政策，但近期地方政府取消或松绑限购的情况开始不断涌现。与出台限购政策时相比，当前楼市环境已经发生改变。随着市场进入“量价齐跌”新阶段，楼市调控政策也需要随市调整、对症下药。

  今年以来，已经有包括呼和浩特、济南、无锡、天津在内的多个城市对限购政策调整甚至取消。业内普遍预计，未来还将有更多城市加入到政策调整的大军中，楼市已经迎来限购退出的“窗口期”。

  地方政府之所以会有放松限购的冲动，与当前楼市的现状密不可分。继五六月传统销售旺季“爽约”后，7月份楼市整体环境依然不容乐观。相关统计显示，7月前二十天全国54大城市合计住宅签约11.12万套，尽管较6月同期小幅回升，但仍然低于前几个月的平均水平。部分城市在购房落户政策到期后，成交量出现明显下滑。以天津、成都为例，两大城市6月份的成交量分别环比下降了66%和58%。

  正是由于成交量的持续低迷，令市场参与各方的预期发生改变，开发商开始通过“以价换量”的方式加快项目周转。资金和销售所面临的压力，也让开发商拿地态度更加谨慎。7月全国一二线城市合计成交土地546宗，其中底价成交的土地占比高达80%，“地冷房冷”的现象不断蔓延。随着房地产市场全面降温，地方财政紧张的问题开始浮出水面，也正是由于地方财政收入与楼市乃至土地市场的关联紧密，令不少地方政府调控松绑的欲望强烈。

  显然，受制于土地财政压力，松动调控的城市还将不断涌现。然而松动限购能否改变楼市现状和预期，后续政策如何跟上，将是未来需要考量的重要问题。

  事实上，本轮楼市“由盛到衰”折射出不少行业深层次问题，部分城市供应量过大、房价出现过快上涨导致风险积累、前期大量成交透支需求等。特别是部分三四线城市，由于经济发展放缓、人口流入减少，导致房地产整体需求增长陷入停滞，再加上前期大量供地迎来市场供应高峰，令部分城市的楼市供求出现严重失衡。再加上市场整体流动性收紧，让这些问题集中爆发。

  总体来看，一线城市由于需要人口控制，且对于房地产的经济依存度相对较低，限购政策在短期内还难以出现松动，而二三线城市可能将逐步放松限购，城市间的分化也会更加明显。因此在当前市场环境下，楼市调控政策也应该遵循差异化的方向，减少“有形之手”对市场的过度干预。特别是对于库存量高企的城市，需要尽快化解供给过剩问题，刺激需求有效提升。要达到这一目标，不仅仅是放松限购，针对个别供给严重过剩的城市，可以放缓甚至暂停土地出让，加快消化库存。对于需求量较大的一二线城市，还需要引导市场预期，合理把握供地节奏和供地规模，同时加快保障房的建设。