房地产开发商卖房内幕遭曝光:自揭楼市十大骗人伎俩

　　开发商在与客户介绍项目时，常常会有一套“措辞”，“企图”遮掩项目的一些瑕疵。因此购房者们在询问项目信息的时候，最好留意以下十个常见的“伎俩”。

　　谎言1：绿化覆盖率当成绿地率 混淆视听

　　一般买房都比较注重小区的环境和绿化情况，拿着精美的楼书问售楼小姐小区的绿地面积是多少时?如果漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。

　　这时候你要注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。可别被骗了。

　　专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。

　　谎言2：入住以后就可以

　　每个楼盘都非常的注重配套，但是很多楼盘周边配套是待建的。售楼小姐在介绍项目配套的时候说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……这个时候你要问清楚这个幼儿园什么时候能投入使用，这个小学什么时候能投入使用?如果售楼小姐说等入住以后就可以了。记住这不是准备的回复，你想想这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢?辛辛苦苦买房让孩子上学，入住进去学校却还不知道在哪，那个时候事情就麻烦了。

　　购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。

　　谎言3：很快办产权证

　　你们这个项目有产权证吗?售楼小姐回答，我们很快办产权证。这时候你要多问多想：很快是有多快呢?很快办的话就能办下来吗?

　　实际上，有些楼盘产权证根本办不下来，因为有的项目土地出让金都没交齐。所以，一定不能买产权证还没办下来的房子，避免不必要麻烦。

　　谎言4：物管费较低

　　楼盘的物管费标准、服务合同内容等，由物业公司跟业主签合同的，开发商根本不能负责。如果开发商说物管费较低，每平方米才3块钱之类的，可能开发商和物业管理公司有协议，你得让售楼小姐出具相关的文字材料，看看才行。

    如果在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话，开发商在售楼的时候，就可以告诉购房人有关物业服务内容，但是要出具和物业公司相关的文字材料。

　　谎言5：所剩房源不多了

　　一个新开盘不久的项目，朋友去售楼处刚好看中了一个两居室，户型也很好，双朝阳，他问售楼小姐，请问你们这个楼盘这个户型房子还有吗?置业顾问面露惋惜地说：哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了。您要买就要抓紧了。

　　用饥饿营销催你买房的时候，不用跟着她们的步调走，先上网查查这个项目卖了多少套，还有多少套，把要买房子的信息了解清楚后再做决定也不迟，新开的项目分批加推，可售房源还多着呢。

　　谎言6：购房订金可以退

　　看好一个户型，对这个户型啧啧称赞的时候，却听见售楼小姐在一旁小声的嘀咕，这房子没几套了。那怎么办?我们还想再多看几家呢。立马，售楼小姐出了个主意：“要不这样，您先交一万块钱订金”。“那万一将来有变化，订金能退吗?”售楼小姐说，可以。

　　注意，这个定字问题可大了。“定金”属于法律用语，是对债权的担保款，应以书面形式约定。而“订金”并非法律用语，通常被理解为预付款。在司法审判中，二者的法律后果完全不同。若是“定金”，则根据《担保法》的规定，应适用定金罚则，简单地说，就是一旦给付定金的一方不履行约定义务的，则无权要求对方返还定金;反之收取定金的一方违约的，则应当双倍返还定金。但若是“订金”，那么无论卖方还是买方违约，收取“订金”的一方都应如数退还。

　　谎言7：精美的样板间

　　售楼处的样板间由专业设计师设计，非毛坯材料都是精品，工费昂贵的非毛坯公司会仔细雕琢每个细节，看上去都非常宽敞漂亮。但是一般真正到手的房子没有如此的开阔敞亮，因为一般样板间的墙壁比平常的房子都薄，家具的尺寸也有缩小，整体空间就显得比较大了。

　　专业提醒：许多开发商在推出非毛坯修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请非毛坯公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

　　谎言8：平面图非常漂亮

　　很多户型平面图并不真实，类似于样板间，将床、桌子、柜子的尺寸变小。而购房人在完工交房后，才发现摆了家具后，室内的空间就所剩无几了。

　　很多销售平面图都有将家具尺寸缩小问题，使室内空间看起来更宽敞。因此，购房人对自己不懂的事项应一一向销售人员详细了解，若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释。

　　谎言9：楼书说大话

　　现在房展会，每个参展商都热情地向看展的人发放着精美的楼书，但是楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应，不能做证据。

　　现实-画外音：如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。

　　谎言10：沙盘蒙双眼

　　售楼处的沙盘设计豪华，但是沙盘再好，也是模型。由于灯光和视线的影响，购房者会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。沙盘摆放高度大致相当于餐桌的位置，站着看时由于是俯视，小区全部景色尽收眼底，而现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样效果!