热议：2013年楼市大戏如何续演

CFP图

■ 本期嘉宾：

谢国忠独立经济学家

姚玲珍上海财经大学不动产研究所常务副所长

薛建雄中国房地产信息集团研究总监

印堃华上海房地产经济学会副会长

话题一

房价是否会上涨

●上涨是基本趋势

●不存在上涨可能

进入11月以来，全国楼市走出了一波比“金九银十”更加热闹的行情。龙头房企重回一二线城市拿地，11天内诞生7个“高价地”，“王的盛宴”正在上演，万科、恒大、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)等在完成全年目标后，加速对优质地块的争夺。在即将到来的2013年，楼市是否会延续这股暖流？房价是否会触底高涨？

薛建雄：房价上涨是基本趋势。随着国内消费者生活条件的提高，工资待遇提升，物价上涨的同时，房价必然也是呈上涨趋势的。所以，2013年楼市将会延续这种趋势，只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响。

纵观今年的楼市，呈现触底现象，来年房价虽有反弹风险，但不存在大幅反弹或上涨的可能性，因为调控政策的执行力度依然很大。

姚玲珍：客观来说，2013年触底上涨的情况不会出现，最多就是延续今年回暖的趋势，稳步增长。2013年的房价会涨，那是和如今国家经济发展水平相关的，不会出现大规模的涨幅现象。国家的一系列政策也是为了防止房价突然上涨的情况出现。

谢国忠：如今回暖的状态，主要集中在上海和北京等一线城市。中国楼市价格的调整相对于其他国家来说，是极为复杂的，其中政府方面的舆论导向是促使这些复杂境况诞生的主要原因之一。与此同时，我们应当知道，政府对于楼市价格也有控制的能力。这使得市场更为混乱，让人们对房地产市场的走向一头雾水。

值得注意的是，国有企业的拿地情况也在不断创新高。国企和地方政府之间的楼市地产交易，更如同一个人将钱从一个口袋换到另一个口袋，没有什么区别。其实，如今中国大部分地区的土地是很难卖出去的，那么这些回暖和高涨，也许就是地方政府和国企之间的“动作”所造成的。

印堃华：今年年末的房价“回暖”是长期受到压抑后的需求释放。房价高涨的根本问题是供求矛盾，目前的现状是明显供不应求。

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，将积极稳妥推进城镇化。其实无论是城市化还是城镇化，都将为房地产带来发展机遇，因此房价上涨是未来的必然趋势。预期明年上半年房价会在适当的调整范围内波动，5月后预计会逐步向上。

话题二

“限购”会否被取消

●被取消可能性小

●负面作用或渐显

“限字诀”仍是今年楼市调控的主要手段，临近年末，对于限购是否会取消的各种声音蔓延在互联网上。有人说，限购是为了抑制投机投资，房地产要回归居住需求，所以要限购。也有人说，限购应该是最坏的政策，最后的结果一定是一大堆的后遗症，“限购”、“限贷”等调控政策都应尽早取消。那么，“限制令”是否该被取消？

薛建雄：就目前情况来看，市场回暖令准备入市的刚性需求队伍不断扩大。然而在国家限购的打压下，“房票”随着成交而减少。这对于控制房价和炒房现象有积极作用。

个人认为，限购政策不会消失。不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。

然而，无论是限购还是限贷，都是国家运用差别化对待购买者，由此进行宏观调控的手段。所以对于这些政策，我们应该给予肯定。

姚玲珍：限购令限制的对象是需求方。当然不得不说，房产限购有时难免伤及无辜。但限购令依旧是标志着楼市新政进入了数量调节阶段。若是任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于“饮鸩止渴”。事实上，限购令的确对房价控制起到一定的作用，基于此，预期限购令不会取消。

然而，限贷政策不仅对楼市的开发商、供应商产生了影响，也对消费者产生了一定影响，所以它的作用是双方面的。与限购令相比，它的作用主体有差别。严格意义上来说，它是一个货币政策，也是一个市场性的手段。而限购则是一个行政性的手段，或是管制类的措施。从调控的效果来说，限贷的效果没有限购令强。从这些不同之处我们可以了解到，如果国内的房价依旧处于动荡状态，那么限购或许会在调控效果上更为显著。

谢国忠：限购有被取消的可能，但这种可能性并不会特别大。如今看来，限购政策已经没有特别大的意义，许多城市的限购条件很容易被突破，对购买需求的压制其实有限。而很多三线城市都未采取调控政策，房价也依然下降，这说明房地产行业的降温，主要是因为大环境的变化。

对于限贷，市场上普遍存在一种误导性的说法。过去，银行在房地产泡沫化的过程中有推波助澜的情况，你可以为了购房，不断地贷款。而如今，限贷就是银行对于贷款风险的一种控制手段，这是全世界银行业对于银行管理的最起码的一个标准。如今却是将限贷说成是政府强迫的一个政策，这其中是有些误区的。

印堃华：房地产陷入了“边调边涨，愈调愈高”的局面，实际上是因为宏观调控思路出现了问题，提出的一些对策并未切中要害。楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费，但是目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根，然后加息加税，再不行就限购、限贷、限价。这样的对策并不符合市场经济规律。

更甚的是，“限购+限贷”政策造成大量民间资本外流，不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产，这对中国经济伤害很大。随着城镇化的提出，政策调整有望。

话题三

两极分化是否加剧

●去泡沫化过程

●不会再继续扩大

在楼市暖意涌来时，也有不少城市被曝出“坏消息”：12月4日，据报道，贵阳“中国第一神盘”房价腰斩、温州地价大降18.03%；12月11日，鄂尔多斯再次被冠上“鬼城”之名，受民间借贷“崩盘”影响，鄂尔多斯个别楼盘烂尾多数半死不活，房租一泻千里。这种两极分化的情况是由于什么造成的？房地产行业两极分化趋势是否会继续加剧？

薛建雄：部分城市的楼市“崩盘”，根本原因在于投资过热。以上海为例，人口接近2500万人口，每年房地产开发在2000万平方米左右。而鄂尔多斯城市人口才30万至50万，那么该城市开发的房产应该也是遵从这样的比例。但是它的房产开发量却接近上海，因此它的泡沫状态可想而知。

而对于房地产行业两极分化趋势，目前已经到了一定的限度，不会再继续扩大了。今年对于房地产就是一个去泡沫化的状态，上海的房地产泡沫在10%至20%之间，贵阳等城市则在60%至70%之间，如今上海房地产的泡沫基本消失，而贵阳这些城市去除了50%左右，剩下的将在三五年之间逐渐消耗，届时房价将回归平稳。

姚玲珍：城市间两极分化趋势，最主要的因素是经济发达程度不同。一二线城市的经济条件明显优越于贵阳、鄂尔多斯等三四线城市。与此同时，资本往发达地区集中，那么三四线城市的劣势就越发明显。

三四线城市在房价高涨到一个顶点后，便无人购房，开发商必会采取降价手段，“以价换量”。政府为了当地经济考虑，会对一些楼盘“出手”，当然这个价格相较之前，肯定是较低的。所以“崩盘”一说，也就成立了。

其实，一二线城市的楼市成交量和价格是从今年下半年开始逐渐回升，地价也随之回暖，开发商基于对一二线城市楼市后市预期的看好，也在为下一轮竞争进行储备。但是，经济落后地区的楼市起点不同，现状也不同，后续经济力量过于悬殊。

不过，随着城市的发展，以及沿海城市经济中心逐渐向内地偏移，带动内地某些城市的发展。如此一来，两极分化趋势也会在去泡沫化的过程中停止加剧。如今开发商到一些三四线城市拿地也可以说明这一点。

谢国忠：如今三四线城市的楼市出现“崩盘”，二线城市的楼市也受到一定的影响。不过，国家对一线城市土地开放较为严格，土地使用需要国务院的批复。从而在2008年开始的发展区域经济的时间里，一线城市的土地批得较少。这也是如今就不会出现如同三四线城市那般供应过多，楼市崩盘情况的原因。

与此同时，舆论作用在三四线城市也不是那么有效。若是在北京或者上海等城市，或许会造成较大规模的购房。三四线城市的楼市和房产已经处于一个饱和状态，不是一个阶段性的舆论引导就可以完全挽救。

总而言之，两极分化趋势的出现，在一定程度上是政府、开发商促成的，或者是说房地产商利用了老百姓的心理弱点。老百姓都会担心失去购房的最佳时间，侥幸心态让楼市经历了较大的波动。

至于这个趋势的走向，要看楼市日后的走向、各种政策以及消费者的消费能力等方面。

印堃华：各地的发展情况不同，经历了这一轮楼市宏观调控之后，一线城市房价上涨势头压住了、供应量偏紧，不少开发商则纷纷跑到三四线城市购地造房，加剧了三四线城市的泡沫化。与此同时，不少小城市钱多乱开发，建设与本身城市发展水平不符的城市综合体项目等，而由于三四线城市没有外来资金流入，大量开发楼盘难以被消化吸收，导致严重过剩。最终，只能由地方政府收拾“烂摊子”。