楼市年内反复筑底房地产调整周期长 降价走量是上策

不过,他认为,从最近几月城市项目降价表现来看,近半数的降价并没有带来成交量的回升,究其原因主要是:多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段,降价力度有限,多以特价房或者暗折的面目示人,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌,仍然保持观望。

林波预计,要等未来一些新上市项目价格回调到位之后,市场才有可能出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看,今年行业调整至少将持续到年底,年内都将是一个反复筑底的过程。以往的经验表明,调整期基本在6—12个月,最长不超过15个月。在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束,部分二、三线城市将会是中期调整,尤其是供求严重失衡的“问题城市”。如果货币放松,则更短。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,房地产市场的变化规律是量在价先。从短周期来看,今年5月是23个月以来70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌,房价环比下跌的城市数量也首次超过上涨城市,所以,5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。

杨红旭认为,这轮去库存的时间会拉长,房地产短周期调整的时间会长于上两轮,房价下跌的时间估计超过8个月,但房价跌幅仍不会太大,绝非崩盘节奏,70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值估计为5%左右,但部分城市的部分楼盘会出现15%左右的打折幅度。由于房价变化滞后于成交量,近几个月少数城市已经出现了价格打九折、八折,甚至七折的楼盘。

对于下半年的政策预期,林波预计,下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下,通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾,持续“微刺激”将是中央政府调控的策略。

同时,在土地出让收入、房地产税收减少的情况下,他认为,迫于财政压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则,尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后,出台多样化的调整政策的可能性加大,包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等,出台的进程将会加快、力度也将更大。

面对整个行业进入新的大整合时期,林波给房企几点建议:房企应适当增加刚需和首改产品的入市力度,抓住下半年窗口期,加快消化区域刚需需求;降价走量是上策,抓现金是王道;财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机;提高股权融资比例,关注境内外资本市场机会。