互联网思维加上个性化定位:商业地产商再造盈利模式

　　作为主战场的北京，华远商业版图已初现雏形。其中，位于通州的华远·好天地定位为区域型商业，华远·华中心着眼于城市和区域商业综合体，门头沟地块规划的华远·华中心（北京）则定位于顶级商业综合体。

　　外资老牌商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。凯德商用去年7月份收购的位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后，通过升级餐饮及儿童业态，出租率已由收购时的92.7%提升至目前的99.8%，租户数量也从原来的163个增加到190多个。

　　凯德去年收购改造的另一处商业项目凯德晶品购物中心，则主打高端消费。

　　《每日经济新闻》记者近日实地走访北京多个商圈后发现，不同于核心商圈的业态布局，社区商业更注重贴近生活所需，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大，带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分放大了儿童业态的配比，据了解，该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量。

　　“每一个商业项目都会有2~3年的培育期，市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂对《每日经济新闻》记者说，产品差异化基于对需求的研究，“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等，找到目标客群和产品的契合点。”

　　探索盈利能力再造

　　除了定位差异化，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验，也让商业地产项目没有想象中美好。

　　兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。

　　“就拿万达来说，之前一直希望将商业地产单独上市，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对《每日经济新闻》记者直言。

　　公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务（公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

　　记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

　　“类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。

　　在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”