传税负率低房企黑名单自动生成 土地增值税清算升级

　　实际上，今年以来，多个城市陷入财政收入增幅放缓的困境，一些城市选择用追缴税收等方式填补财政收入的缺口，其中，房地产行业是追缴的重点目标。

　　“今年的财政压力大，税收任务艰巨，国税总局需要出面督促地方充分挖掘税收潜力。”广东某市一位国税局官员告诉记者。

　　地方政府两难

　　“从我们对上半年工作的摸底情况来看，有些省份已经展开了相关工作，但也有些省市的工作进展缓慢。”上述国税总局相关主管部门负责人表示，“由于土地增值税属于地税，所以国税总局也只能起到督促作用，具体的落实工作还要由地方执行。”

　　实际上，近几年，国税总局多次下发文件要求地方清查土地增值税，但地方政府积极性并不高，过去几年的税务清查工作，对开发商也并未产生实质性影响。

　　“房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，有的项目还存在捂盘的情况。”东部某省会城市税务局一位官员对记者表示，“土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。”

　　上述官员还表示，为了拖延土地增值税清算时间，很多房企绞尽脑汁，如一些大型项目采取分期领取预售证的方式，等到现房或准现房时才开始销售。“因此，很多地税部门都没有足够的人力来进行土地增值税的清算。”

　　此外，地方政府的“小算盘”，也使得土地增值税在征收过程中沦为可松可紧的“橡皮筋游戏”。

　　“由于土地增值税的税额较大，地方税务部门在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目汇算清缴，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。”北京一家税务公司负责人表示。

　　“更重要的是，地方政府不想杀鸡取卵，会考虑长期的利益，尤其是体量大的项目，开发周期长，除了税收，更有助于提升地价和完善配套，如果即时清算，谁还愿意在这个城市拿地？”长沙一别墅项目营销总监朱先生说。

　　房企资金链“雪上加霜”

　　目前，土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。但土地增值税一直是房地产税收体系中，设计最复杂、征税成本最高的一个税种，对于地方政府而言，实际操作上存在一定难度。

　　由于对房地产开发成本难以统一认定，前几年各地几乎清一色地执行了土地增值税“预征”的操作办法。

　　国税总局于2010年6月出台文件规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　“一般我们在项目拿地阶段就已经做好税务规划，将土地增值税按照销售收入的总额进行预提，并计入开发成本，最终反映在财务报表中。”北京一家大型地产商负责人认为，土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不交，这对企业来说并不违反税法。

　　“不过，现在土地增值税成为税务部门重点清查的对象，一些资金本来就不宽裕的开发商，日子会更加难过。”上述深圳房地产税务咨询公司总经理表示。

　　多位业内人士分析，目前房企融资成本上升，同时市场销售不畅，如果税务部门“再上一道枷锁”，房企将面临更大的压力。

　　“这些年一直都没有进行过土地增值税的严格清算，截至目前这已是一笔十分可观的资金，对于中小房企而言，一旦自身项目被清算，资金链将存在断裂风险。”北京一家房企负责人对记者表示。

　　不过也有房企并不担心清查的后果。上述长沙别墅项目的营销总监朱先生认为，从利益角度考虑，地方清查更多是为了应付上级压力，但执行时还是会为开发商考虑。