深度踩盘大金沙片区：政府砸300亿推进城市更新 四大开发商“割据混战”

2012年，福田提出“大金沙”打造规划，大金沙由四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾），滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区，也是福田唯一的海景片区。大金沙因其巨大的体量被称作“旧改航母”，但是城市更新的每一步都是艰难的，需要时间沉淀的。六年过去了，金地、绿景、京基、中洲等多家开发商都已经相继在大金沙片区开始了动作。

随着下沙京基滨河时代顺利入伙、绿景红树湾壹号早已建成等待入市、以及中洲上沙项目中洲湾一期的随时开盘、金地工业区项目的启动，大金沙片区或将迎一次爆发。

福田唯一滨海区域 将释放114.5万平土地

大金沙是深圳最近海的城中村及工业区，居住着深圳最早的原住民和外来务工人员；福荣路一侧则几乎是福田的临海豪宅。据规划显示，大金沙片区旧改一旦完成，将有114.5万平的土地重获新生，现状总建筑量约为362.06万平方米。可搬迁总建筑面积约为343.28万平方米，其中下沙村70.62万平方米，上沙村133.84万平方米，沙嘴村36.47万平方米，沙尾村38.76万平方米。

预计更新完成后的总建筑面积中将包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米。这不仅会进一步完善福田区的产业配套，同时福田住宅长期供应不足的困局也有望得到破解。

今年五月，有消息称福田沙尾金地工业区旧改项目已立起围挡。据房掌柜了解，这块占地67万平的巨无霸项目将于2018年7月前完成签约（目前85%的业主已签约），按照开工路径，今年将会拆除完毕，2019正式动工。

根据规划，金地工业区改造完成后将建成包括住宅25万平（含保障性住房5万平），商业、办公及酒店合计26.65万平，商务公寓12.5万平，公共配套设施3.26万平，另允许设置3.5万平地下商业建筑面积的综合体。其中规划建设10栋超高层建筑，其中2栋写字楼分别为54、65层，3栋公寓为43-65层，4栋住宅为46-60层，外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园，另规划有一所九年制学校。值得一提的是，该项目于2015年底被列入深圳市城市更新单元计划第四批计划，时隔两年后，启动签约拆迁工作。对比此前的资料，这次的公告将原本计划的54班九年一贯制学校改为了（约）70个班的九年制学校。

对于目前教育资源贫乏的大金沙片区而言，如果金地工业区更新单元可以引入高质量的教学资源，将会对整个片区的价值提升不少。

周边城中村较多 中洲、绿景项目入市在即

房掌柜到大金沙片区踩盘时了解到，目前片区内主要还是农民房居多，外来务工人员也倾向选择这一片区居住。在下沙村走访时有一位已经在村内住了三年的大姐向房掌柜表示，此前这一片区还没开地铁的时候，房租大概是800-1300元/月，2016年10月地铁7号线和9号线通车之后，下沙的房租已经有了明显的上涨，现在单间的租金大概在1800-2500元/月，相比关外的城中村，价格实在是不便宜。对于这里将要进行改造的消息，大姐表示有所耳闻，但是不知道什么时候真正动工，她表示只要房东涨价不是太过分，应该还会一直住下去。

另据房掌柜了解，现在主要参与大金沙开发的有金地、绿景、京基、中洲等四大地产商，分别占据着大金沙片区的几个位置，目前四个地产开发商进展都较为顺利。目前，京基滨河时代KKONE商业已开业，根据房掌柜亲身体验，客流量不低，几乎可以说是片区内最大的商业，而待开业的绿景佐阾，待建的中洲商业中心未来或许也将吸引到很多目光。

目前区域内的在售新盘数量为0，中洲福田旧改（中洲湾），和绿景红树湾壹号或于今年入市。

其中， 中洲福田项目位于深圳市上沙村，滨河大道与上沙椰树路交汇处。项目占地约9.7万平，总建面约126万平，聚集高端住宅、商务公寓、300m地标办公、购物中心、星级酒店5大业态，融购物、娱乐、餐饮、商务、居住、文化等多功能于一体，为中洲置地进驻福田的全新力作。首批将推出A/C/D座为住宅产品，以及B座为公寓产品，总套数839套。其中住宅毛坯，89平三房；公寓带装修，35-55平单房到两房，交房时间待定。

此外，绿景红树湾壹号目前也处于待入市阶段，目前基本是现楼，作为片区4公里半径内唯一超大型滨海综合体，红树湾壹号囊括了临海纯板式住宅、地标商务写字楼、星级酒店、服务式公寓、高端购物中心，特别是“佐邻商业空间”实现休闲购物、娱乐、社交、养生等多重功能，落成开业后将进一步丰富大金沙片区商业配套。据房掌柜了解，绿景红树湾壹号展示中心早已开放，主推建面83-242平单位，具体推出时间待定。

另据房掌柜了解，目前片区内在售的二手房交易价格比较平均，目前放盘价格较高的小区为京基滨河时代，由于是2014年的小区，楼龄很新，位置很好，个别房源放盘价高达10-13万/平，其次万科金域蓝湾8万/平左右，碧海红树园7万/平左右，金海湾花园6-6.5万/平。距离金地工业区更新单元较近的几个小区还有4字头的二手房，大多是“老破旧”小区。包括金福苑（均价43842元/平），怡和楼（均价47880元/平），椰树花园（均价48616元/平）。

政府砸300改造 未来将建一批超高层标志性建筑

据房掌柜了解，福田中心区新一轮由CBD（中央商务区）转身为CAZ（中央活力区）已纳入“十三五”规划编制，为接力福田CAZ扩容，深圳市政府已决定重金投入300亿全面升级大金沙片区。改造完成后，将成为成为福田下一个单位产值高速增值区。

另据相关规划披露，大金沙片区未来还将建设一批超高层标志性建筑，整合已经形成的红树林风光带、福田体育中心和未来金地工业区改造的产业空间，塑造福田滨海地区的门户形象。

从区位上看，大金沙片区位于福田区西南部的深圳湾畔、南邻国家级红树林湿地自然保护区，与香港米埔自然保护区隔海相望，紧靠深圳市中心区，西望深圳湾15公里滨海休闲带，地理位置和交通条件优越。此外，大金沙周边交通发达，临近福田、皇岗双口岸、京港澳高速公路，及地铁3、4、7号线。

有专家指出，依托这些优质资源，大金沙有条件跃升为接驳福田CBD与深圳湾的唯一密集城区滨海带，将弥补了福田CBD“望海而不近海”的缺憾。

更有业内人士指出，在深圳追赶国际先进城市、打造湾区经济的大背景下，大金沙片区接下来或有更高的规划目标不断披露。