深圳规土委：城市更新拟捆绑公共利益用地

图为深圳北站。(资料照片)

近日，深圳市规划国土委发布《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》(征求意见稿)(以下简称《暂行规定》)提出，为加快推进城市更新工作，促进城市基础设施、公共服务设施等公共利益用地供给，深圳拟将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑。一方面通过市场化手段将位于拆除重建类城市更新项目(以下简称更新项目)拆除范围以外的公共利益用地，由更新项目实施主体理顺经济关系，完成建筑拆除，并无偿移交国有(该部分移交的公共利益用地简称外部移交用地);另一方面通过给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。

通过市场化手段促进公共利益用地供给

深圳市规划国土委方面介绍，随着城市的高速发展及人口的快速增加，我市对于公共服务设施、交通市政基础设施等公共利益项目的需求日益增长。按照法定图则等上层次规划评估结果，全市规划的公共设施实施率仅50%，且大部分位于现状建成区，难以落实。初步统计，现状为建成区但规划为城市基础设施、公共服务设施等公共利益项目用地规模达34平方公里。自2009年以来，在省“三旧”政策指引下，我市构建起“政府引导、市场运作”的更新模式，充分发挥市场在土地资源配置方面的作用，并以市场化方式协调解决搬迁补偿安置等问题，弥补了部分现状已建成规划配套设施难以实施的问题。但随着城市二次开发的快速推进，城市更新也面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%的情况，可能影响下一阶段城市更新工作的推进。城市更新是我市城市二次开发的重要抓手，为我市公共利益用地的实施提供了坚实保障，在目前配套设施难以实施的客观情况下，有必要进一步创新城市更新政策，通过市场化手段促进公共利益用地的供给。在此种背景下，《暂行规定》应运而生。

根据《暂行规定》，基于目前规划的公共利益用地难以落实、拟进行拆除重建类城市更新的片区合法用地比例不足的客观情况，结合土地整备实施模式，借助市场手段，拟将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑。

一是建立良性互动，达成多方共赢。通过政策的实施，政府获得难以落实的规划公共利益用地空间，实施主体获得更新项目的推动及部分建筑面积的转移，具体的经济平衡由市场决定。

二是强化政府统筹，提高服务水平。加强政府对于公共设施的统筹引导作用，有序推进辖区的公共利益用地供给及城市更新工作的开展。

三是量化补偿标准，实现利益平衡。政策的制定主要为实现公共利益用地的供给，同时解决更新项目的合法用地比例问题，对于给更新项目带来的建筑面积增量应当仅满足外部移交用地的拆迁补偿即可。

四是厘清政策边界，分类促进实施。对于外部移交用地既包含建成区又涉及未建设用地的，结合土地整备的实施方式，实现更新与整备两条路径对于公共利益用地的保障。此外，对于公共利益用地的供给，优先考虑通过政府土地整备进行实施。

明确外部移交用地的对象及条件

结合城市更新与土地整备政策的衔接及项目实施的实际情况，《暂行规定》对适用于外部移交用地的对象及条件提出了有关要求。首先，要满足按照法定图则等上层次规划的公共服务设施与城市基础设施用地相对完整，并能保证该设施的建设(不少于3000平方米)，具体含以下几类：文体设施用地、医疗卫生用地、教育设施用地、社会福利用地、公用设施用地、绿地与广场用地以及交通场站用地。对于区域交通用地、城市道路用地及轨道交通用地等线性工程，考虑补偿标准的统一性及更新项目的承载能力，建议仍以土地整备为主。其次，为落实“绿水青山就是金山银山”的理念，坚持人与自然和谐共生，建议将基本生态控制线范围内合法用地纳入政策适用对象。再次，要求与更新项目位于同一行政区(新区)范围内。经按街道对更新潜力对象用地规模和规划公共利益未落实的用地进行对比分析，大部分街道存在规划公共利益未落实的用地与更新潜力对象用地规模不匹配的情况，不利于规划公共利益用地或更新项目的实施;若以行政区(新区)为范围，则可中和两部分的匹配效应，促进规划公共利益用地的落实及更新项目的实施。

同时，《暂行规定》明确了关于外部移交用地涉及的基础容积及转移容积的地价测算规则。外部移交用地产生的容积增量由更新项目承担，应按照城市更新地价测算规则和次序进行测算。其中属于未完善征(转)地手续的用地计入的部分，按照“历史用地处置”的地价标准和修正系数测算。

值得一提的是，《暂行规定》提出，更新项目在外部移交用地计入后按我市城市更新相关政策配建人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、保障性住房配建比例的核增或核减，按更新项目所在地区的基准比例配建。

《暂行规定》主要有四个方面创新

深圳市规划国土委方面表示，《暂行规定》主要有四个方面的创新：一是借助市场手段，实现公共利益项目用地供给。二是创新空间手段，破解合法用地比例不足困境。通过《暂行规定》可实现较远距离(同一行政辖区)的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施，充分发挥市场的动力及灵活性，并在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境，扩大了更新的空间统筹范围，保障了更新工作的可持续发展，加大了更新对于公共利益的实施力度。三是量化补偿标准，稳步推动历史遗留问题解决。对于促进公共利益用地移交的更新项目，重点在于解决更新项目合法用地比例不足的问题，同时考虑更新项目的经济可行性，给予适量的建筑面积满足基本的拆迁补偿。经初步测算，外部移交用地的实施对更新项目会带来约5%~10%的建筑规模增量，不会导致容积率大规模的提升。四是打通政策边界，实现更新与整备的有机衔接。

（来源：深圳商报）