廣州城中村改造進入快車道 開發商爭食城市更新蛋糕

2018年年初，關於廣州“三舊改造”項目的消息不斷——

●1月22日，廣州白雲區田心村改造項目拆遷動工。這標志著，曆經5年之後，白雲區首個城中村改造項目進入了首期拆遷複建階段。

●黃埔文沖（石化路以西）城中村改造摁下快捷鍵，項目安置房四期H3棟於1月26日至28日舉行交付儀式，共有155套住宅交付給村民。交付後，安置房住宅部分累計交付比例已達60%。

●近期，海珠赤沙村全體股民就整村更新改造意願、合作模式進行表決，同意改造比例高達97.03%，超過了城市更新政策所規定的表決率。

曾經農田變城市，曾經平地起高樓，曾經舊廠換新顏……

廣州舊村改造，是一個城市的蝶變重生，往往也伴隨著一群人一夜暴富的傳說。如廣州獵德、潭村、洗村等這些舊村改造項目創造了一次次的造富神話，這些曾經的舊村現在都已變成了珠江新城的豪宅，房價動輒10萬+。

在舊村改造的同時，近年來，廣州還有一批舊廠改造。其中最為有名的便有荔灣區的廣鋼新城、海珠區的廣紙新城以及天河的牛奶廠板塊。這些舊廠的改造，一方面為樓市增加了較為充裕的供應量，讓中心區捉襟見肘的供應得到了大力度緩解，與此同時，原本機器轟鳴或鐵鏽斑斑的工業區， 舊廠換新顏，高樓迭起，成為城區的人居社區。

開發商爭食城市更新蛋糕！城市更新成為房企戰略轉型新選擇

自2009年廣州啟動“三舊”改造以來，截至2017年11月底，廣州市已批複舊村改造項目42個、面積19.28平方公裏。其中，獵德、楊箕等8個村已完工，橫沙、潭村等17個村正在建設。據了解，這些舊改項目大多集中於天河區、黃埔區、荔灣區。

這些年，廣州城市更新、存量土地盤活進展順利，城中村改造就是鮮活的例子。在這些“三舊”改造項目的背後，我們也看到越來越多房企選擇奔向“城市更新”這個風口。城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

在廣州、深圳等一線城市，由於近年來新增供地漸少，城市更新日益成為房企獲取項目的重要方式。目前，恒大、萬科、碧桂園、招商蛇口、華潤置地、佳兆業等多家大型房企均已涉入其中，並持續加碼。

業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨於有限，運營、改造、更新逐漸成為房企占位存量住宅市場的破局關鍵。同時，也有多位業內人士提出，在一線城市，舊改已成開發商獲取項目的主要途徑。而在一線城市周邊、城市群內的二三線城市，以產業地產形式出讓的土地和項目也日漸成為主流。

還值得一提的是，由於需要面對較長的開發周期、複雜的利益博弈，以及植入產業和人群的能力，舊改和產業地產也對開發商的資金實力、綜合運營能力提出了極高要求。因此，目前有能力操作舊改和產業地產項目的多為大型房企，地方出讓土地也傾向於交給這些房企。

下面則來看看目前廣州市部分城市更新項目情況。

萬科——

從文沖村到恩寧路、田心村，都是萬科參與的舊改項目。

文沖村，萬科在廣州的第一個舊改項目，改造後項目名為萬科悅城，目前首期商服類產品萬科城市之光已經推出，均價在3萬元/㎡。

田心村，2015年11月，廣州市首次通過政府公開平台選擇整村改造項目的合作企業，廣州萬科城市公司競得該項目。2018年1月22日，廣州白雲區田心村改造項目拆遷動工，未來將建高檔住宅小區，村民預計3年後可回遷安置。

保利——

冼村，拆遷工作已曆時8年，仍在繼續。2018年1月9日，回遷房3期迎來開工儀式。

東漖村，爭蝶變為"廣佛之心"的現代化大型商住區域，改造後將建48棟高度在28~32層的住宅。

新塘、新合城中村，2015年保利斥巨資200億元拿下該項目。

珠光——

潭村，改造啟動於2012年8月，於2017年8月完工。

火村，計劃於今年入市，將為蘿崗板塊樓市帶來近百萬平新增供應！

瀝滘村，致力於打造成濱江高層建築群。2017年8月，瀝滘改造全村表決率超過71%，距離規定的安置補償方案表決率80%僅差8.6%。

富力——

筆村，2015年，富力底價7.9億元拿下該項目，改造後項目名為富力悅禧，帶裝修均價在2.3萬元/㎡。

簡村，增城舊改第一村！2017年10月，永寧街簡村舊村改造實施方案表決率超過80%，超過市政府舊改規定的表決率，改造方案正式生效。

廣州創新城市更新投融資模式尤為值得關注

對於廣州的城市更新接下來的發展，據了解，廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標圖建庫用地)共20862宗、589平方公裏，超過全市存量建設用地總量(1758平方公裏)的1/3。按照廣州年均約20平方公裏的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長期發展需要。其中，納入2020年前實施規劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公裏。而2018年，廣州市城市局計劃安排正式項目222個、3400公頃，同時將加快實施13條舊村全面改造。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文提到，2018年，城市更新將迎來裏程碑式的新一年。廣州創新城市更新投融資模式尤為值得關注。

據資料顯示，2017年7月，經廣州市城市更新局批複、由越秀集團牽頭設立了2000億元規模的廣州城市更新基金，創新城市更新投融資模式，發揮國有資本的引領作和示范效應，以國企舊改帶動城市更新，促進廣州城市形象提升。

2017年11月7日，由廣州珠江實業集團有限公司、廣州市地鐵集團有限公司等16家企業發起的廣州市城市更新協會正式成立。同時，由廣州珠江實業集團有限公司、廣州金控集團有限公司、中國太平保險集團下屬的太平投資控股有限公司共同發起設立規模達2000億元的“廣州市城市更新暨產業轉型升級基金”。

在城市規模有限的背景下，不少大城市已從增量時代進入存量時代，不難想象，城市更新將成為城市發展的新增長點。而對於房企而言，在土地緊缺的背景下,參與城市更新項目已成為房企在熱點城市紮根的一條途徑。