广州城中村改造开进快车道 开发商争食城市更新蛋糕

2018年年初，关于广州“三旧改造”项目的消息不断——

●1月22日，广州白云区田心村改造项目拆迁动工。这标志着，历经5年之后，白云区首个城中村改造项目进入了首期拆迁复建阶段。

●黄埔文冲(石化路以西)城中村改造摁下快捷键，项目安置房四期H3栋于1月26日至28日举行交付仪式，共有155套住宅交付给村民。交付后，安置房住宅部分累计交付比例已达60%。

●近期，海珠赤沙村全体股民就整村更新改造意愿、合作模式进行表决，同意改造比例高达97.03%，超过了城市更新政策所规定的表决率。

曾经农田变城市，曾经平地起高楼，曾经旧厂换新颜……

广州旧村改造，是一个城市的蝶变重生，往往也伴随着一群人一夜暴富的传说。如广州猎德、潭村、洗村等这些旧村改造项目创造了一次次的造富神话，这些曾经的旧村现在都已变成了珠江新城的豪宅，房价动辄10万+。

在旧村改造的同时，近年来，广州还有一批旧厂改造。其中最为有名的便有荔湾区的广钢新城、海珠区的广纸新城以及天河的牛奶厂板块。这些旧厂的改造，一方面为楼市增加了较为充裕的供应量，让中心区捉襟见肘的供应得到了大力度缓解，与此同时，原本机器轰鸣或铁锈斑斑的工业区， 旧厂换新颜，高楼迭起，成为城区的人居社区。

开发商争食城市更新蛋糕!城市更新成为房企战略转型新选择

自2009年广州启动“三旧”改造以来，截至2017年11月底，广州市已批复旧村改造项目42个、面积19.28平方公里。其中，猎德、杨箕等8个村已完工，横沙、潭村等17个村正在建设。据了解，这些旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区。

这些年，广州城市更新、存量土地盘活进展顺利，城中村改造就是鲜活的例子。在这些“三旧”改造项目的背后，我们也看到越来越多房企选择奔向“城市更新”这个风口。城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

在广州、深圳等一线城市，由于近年来新增供地渐少，城市更新日益成为房企获取项目的重要方式。目前，恒大、万科、碧桂园、招商蛇口、华润置地、佳兆业等多家大型房企均已涉入其中，并持续加码。

业内专家认为，房企纷纷布局城市更新，一是因为核心城市的招拍挂拿地门槛升级，二是白银时代的新房开发空间趋于有限，运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量住宅市场的破局关键。同时，也有多位业内人士提出，在一线城市，旧改已成开发商获取项目的主要途径。而在一线城市周边、城市群内的二三线城市，以产业地产形式出让的土地和项目也日渐成为主流。

还值得一提的是，由于需要面对较长的开发周期、复杂的利益博弈，以及植入产业和人群的能力，旧改和产业地产也对开发商的资金实力、综合运营能力提出了极高要求。因此，目前有能力操作旧改和产业地产项目的多为大型房企，地方出让土地也倾向于交给这些房企。

下面则来看看目前广州市部分城市更新项目情况。

万科——

从文冲村到恩宁路、田心村，都是万科参与的旧改项目。

文冲村，万科在广州的第一个旧改项目，改造后项目名为万科悦城，目前首期商服类产品万科城市之光已经推出，均价在3万元/㎡。

田心村，2015年11月，广州市首次通过政府公开平台选择整村改造项目的合作企业，广州万科城市公司竞得该项目。2018年1月22日，广州白云区田心村改造项目拆迁动工，未来将建高档住宅小区，村民预计3年后可回迁安置。

冼村，拆迁工作已历时8年，仍在继续。2018年1月9日，回迁房3期迎来开工仪式。

东漖村，争蝶变为"广佛之心"的现代化大型商住区域，改造后将建48栋高度在28~32层的住宅。

新塘、新合城中村，2015年保利斥巨资200亿元拿下该项目。

珠光——

潭村，改造启动于2012年8月，于2017年8月完工。

火村，计划于今年入市，将为萝岗板块楼市带来近百万平新增供应!

沥滘村，致力于打造成滨江高层建筑群。2017年8月，沥滘改造全村表决率超过71%，距离规定的安置补偿方案表决率80%仅差8.6%。

富力——

笔村，2015年，富力底价7.9亿元拿下该项目，改造后项目名为富力悦禧，带装修均价在2.3万元/㎡。

简村，增城旧改第一村!2017年10月，永宁街简村旧村改造实施方案表决率超过80%，超过市政府旧改规定的表决率，改造方案正式生效。

广州创新城市更新投融资模式尤为值得关注

对于广州的城市更新接下来的发展，据了解，广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。而2018年，广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷，同时将加快实施13条旧村全面改造。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文提到，2018年，城市更新将迎来里程碑式的新一年。广州创新城市更新投融资模式尤为值得关注。

据资料显示，2017年7月，经广州市城市更新局批复、由越秀集团牵头设立了2000亿元规模的广州城市更新基金，创新城市更新投融资模式，发挥国有资本的引领作和示范效应，以国企旧改带动城市更新，促进广州城市形象提升。

2017年11月7日，由广州珠江实业集团有限公司、广州市地铁集团有限公司等16家企业发起的广州市城市更新协会正式成立。同时，由广州珠江实业集团有限公司、广州金控集团有限公司、中国太平保险集团下属的太平投资控股有限公司共同发起设立规模达2000亿元的“广州市城市更新暨产业转型升级基金”。

在城市规模有限的背景下，不少大城市已从增量时代进入存量时代，不难想象，城市更新将成为城市发展的新增长点。而对于房企而言，在土地紧缺的背景下,参与城市更新项目已成为房企在热点城市扎根的一条途径。