不良资产存量逼近20万亿 城市更新大有可为

11月28日-30日，2018 《财经》年会在北京举行。国内外众多政商学界精英在议程中深入分析了全球热点，并对2018年全球及中国经济、政治、社会、科技新趋势做出了展望。

会上，中国不良资产行业联盟主席张晓琳表示，2015 年初，银行的不良贷款再次出现了快速的增长，有多家机构预测，在整个周期下的不良资产存量会高达10万亿，逼近20万亿。巨大的不良资产存量，为城市更新提供了广阔机会。在「城市更新与特殊投资机遇」分论坛中，多位与会专家也对城市更新表达了自己的看法。我们对此做了整理，与大家一起分享城市更新现状、前景与企业的实操经验。

苗乐如认为，如果用时代标准看，目前我国城市建设水平和建筑质量与时代要求脱节，绿色建筑、生态建筑、宜居性远远不够，因此需要改造。当然，城市更新远不止群中住房建设的范畴，城市更新内容更丰富。城市更新是一个大题目、大任务，随着时代需求的变化，城市发展服务业需要同步跟上，因此城市更新从某种意义上是个永恒的长远课题。

为什么要提出城市更新？就是因为在城市的建设、发展、管理的全过程中，与时代的要求脱节。所以，才有更新改造，或者叫城市复兴。总体上来说，用时代的标准要求看，我们的城市现在的建设水平、建筑的质量，有多少是绿色的？住区有多少是生态的？我们的多层住宅，78、79、80，顶子都是平的，冬天不保温，夏天不隔热，没有电梯，按照时代的要求，这样的肯定要改造。老旧小区配套，停车服务。这都是我们需要解决的。

讲城市更新，不能仅仅看到群众住房建设的这一部分，城市更新的内容非常丰富，无论是从投资决策也好，还是房地产人的参与也好。电商发展了，实体少了，北京有一个城市人口的控制和减量的问题，做出了一些特殊的规定。从全国角度讲，这边空置着，能不能把它变成住宅，来满足需求。包括工厂，生产的产品过时了，要进行调整，厂房要不要变。包括城市的基础设施，我们现在叫海绵城市。还有智慧城市。

五大理念，大伙儿都要贯彻，面对城市更新更需要创新和共享，面对着新业态的不同，互联网爆炸性的变化，我们在参与改造或参与更新的时候，思考和思维是什么？必须用时代的思维方式和时代的要求来看待我们面对的改造机遇，面对新的需求，确实要体现创新的精神。

房地产信托里面，我们多数处于房地产融资的服务商，在 2009 年和 2014 年之前，都是以中小开发商为主。中小开发商里面，多数是危困地产，能解救出来的是危的地产，解救不出来的是困的地产。城市更新是比较新的话题，对中融信托来讲，应该是第一个冲出来做这块的。我们的优势在于，我们的钱基本上是现钱，拿着口袋里的钱跟人家谈项目。 2014 年对我们来讲是一个比较好的年份，因为 2014 年大的开发商比较缺资金，我们把办公楼接过来进行了微型的改造，目前这个大楼已经退出了，大概实现了百分之五、六十的收益。

2015 年，我们做了几个资产，改造的空间更大一点，包括我们在上海收的一栋楼。 2016 年收了几个项目，完全是属于功能性的改造和改变，我们在北京收了一个商场，改造成办公楼，现在租给了一家外资企业。另外收的是两个酒店，一个酒店是已经改造成写字楼，另一个酒店是我们买完以后，带着改造的方案已经出售了。 2017 年，我们在上海接了一个大厦，我们改造成办公楼。

从初期的尝试，以重在价格低为主进入这个市场，到后期，带着一种类似于收集师的想法，改变城市更新变化和消费人口的更新变化带来的存量资产。

王军认为，经过近三十年发展，中国城市化进程进入一个新阶段，这个阶段意味着临界点的到来。就像高层所指出的，城市发展要有边界。因而，纯粹依靠规模的发展模式已经不可取。城市需要更新，其更新的核心在于存量资产。

那么，如何进行更新？核心就是要挖掘存量资产中的历史、人文与文化。只有不忘历史才能开创未来，只有善于继承才能善于创新。在做城市更新的时候，我的第一个体会，就是只有不忘历史才能开创未来，只有善于继承才能善于创新，这是城市更新要遵循的一条路。我们做城市更新，一定要深入研究它的历史，然后深入挖掘当地的文脉、文化，在这个基础上找到跟现代人需求相匹配的。另外，十九大报告也明确提出了，现在的主要矛盾是人们对美好生活的追求或向往，跟发展的不平衡、不充分之间的矛盾，随着人们收入水平的提高，现在的老百姓需求是在不断发展的，消费是在不断升级的，我们能不能找到满足现代人消费升级的需要，满足现代人对美好生活的需要，这就是我们要考虑的重要方向。

我的两个项目非常有代表性，一个是在太湖边上，你们想想深到太湖里面的项目会有几个，这个项目当年是中国第一个胶片厂，这个资产是个非常好的资产，而且是中国的一个历史的印迹和痕迹，也是中国电影工业文明的重要组成部分和基础。原来的视觉产业，包括电影，包括摄像机、照相机，原来都是要用照片的，这个厂是那个时代的代表。现在已经进入数字时代了，视觉产业也发生了巨大的变化，数字视觉创意产业和数字视觉产业是个很庞大的产业体系，而这个产业体系，更多的需要创意，需要高科技的人才。

另一个是长春拖拉机厂，它是中国最早的拖拉机厂，长春现在是中国的汽车城，再加上东北人才外流，人口外流，怎么样重新复兴当地的工业文明。现在工业文明，从信息时代、网络时代、大数据时代，进入到现在的智慧时代，围绕着这个产业在做继承和发扬。

核心就是一定要挖掘历史，挖掘文化，跟新的产业进行结合，然后升级。我理解的城市更新做的是，把存量资产做增量，当我们赋予了增量时，它的估值就不一样了，通过做内容，让它的估值做大幅度的提升，再通过资本市场资产证券化变现。这是城市更新未来要走的一条路。

邢鹏认为，在城市更新这个大的帽子前提之下，还是有很多细分的市场和细分的模式，以及不同的客群。在这样更细分的客群以及定位之下，它的商业模式是需要金融给予强有力的支持，而不是传统的，你有什么抵押物，你抵押物怎么评估。

现在大家说城市更新怎么怎么样，是一个风口，我个人的看法会有不同。因为我们进入的比较早，吃了很多亏，也经历了很多教训。我们看见城市更新，觉得这栋楼能够把它改好，可是真正对手做的时候，其中面临的问题和风险，远远不是过往在做开发时的一张白纸、一块空地做规划、做建设、做销售那么简单。这件事情，我相对比较有话语权，是因为我干了那么长时间。这个行业，虽然看起来有很多机会，存量市场很大，但是，我们怎么样能够把存量市场的价值发挥的更大，创造出增量的价值，这是这个市场真正的价值。如果不能，就是买一堆资产再卖了。

吹牛一点讲，怎么化腐朽为神奇，如果没有这个本事，我认为你根本干不了这个市场的事，别人赚钱也跟你没关系。我们最开始进入这个细分市场的时候，很多人不愿意干这个活，觉得这个活太累太辛苦。我也坚定认为，在未来的城市更新的核心是内容，我们前段时间收购了一个新加坡的做联合办公的公司，我们又整合台湾的养老机构，进入养老的细分市场。也跟台湾的文创合作，做落地的文创商业的运营。其实最终的核心是，把房子改漂亮了不难，但装什么样的内容，以及整合什么样的资源进去，是下一阶段城市更新里最最核心的挑战。

从细分市场来讲，哪个市场更有投资价值？北京市场来看，写字楼市场供应量会逐渐增大，因为政府的原因，因为市场的原因，因为政策的原因，现在写字楼空置率的提高，也是一个现实。按照我们看到的情况，2018年底，这个市场竞争的压力会更大。我始终都认为，这种危机恰恰是机会，现在北京写字楼市场的硬件水平、管理水平有很大的提升空间，你只要能做得好，虽然市场有下行的压力，但我认为依然有投资的机会。

公寓当然是一个很重要的风口，政府大的政策导向都可以看得到，我个人的观点，公寓市场也有细分，你到底做的是哪个细分的人群。在公寓市场里，虽然大家说它是风口，很多人在上，一方面良莠不齐，另一方面，真正要找到盈利能力和盈利机会，也有蛮大的挑战。

张鹏认为，对于城市更新，从硬件方面分析，第一，做绿色的更新，而且下大功夫，把城市既有建筑的改造的舒适、节能。第二，庞大旧有小区中的热泵房、锅炉房、电梯机房等物业管理项目严重落后，这些都属于今后可以投资的方向，顶级的基金也已参与进来。第三，过去强调单体的绿色建筑，接下来我们也参与中房协的团体建筑的标准建设。

除了硬件的更新之外，就是消费升级。过去买了房子就是住，现在联合办公、长租公寓摆到旁边了，也需要更新。另外，城市更新中的人文更新。前两天，我们跟广东惠州签了一个 6000 亩的小镇，大量原来具有岭南风情的建筑修旧如故，运营起来，同时还要装新的产业，跟现有的新经济、互联网精神，还有消费升级的场景结合到一起，这对于我们来讲，是巨大的课题。一家根本干不了，还得引入运营商和相关的金融机构。我想，绿色、更新场景、更新消费升级、更新人文，是我们作为地产企业今后战略升级的一个重要的领域。