深圳城市更新推动土地集约利用 政策体系不断完善

30多年的时间，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设与发展的奇迹，但也比其他城市更早遇到土地资源紧约束的问题。多年高强度的土地开发和利用，让深圳可供建设的新增土地所剩无几，空间资源紧缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。面对这个难题，深圳在存量土地上大做文章，探索出一条土地资源节约、集约利用的有效路径，并通过土地二次开发利用提升了城市品位，实现了“螺蛳壳里做道场”。

点石成金，脏乱差变“高大上”

从龙岗岗头片区到蔡屋围闹市的深圳第一高楼京基100，从岗厦文化创意产业园到大冲旧改项目、蛇口网谷，这些被津津乐道的地标建筑和产业转型成功案例，过去都是城村混杂、布局凌乱、环境恶劣的城中村。今天，蔡屋围“握手楼”上重新矗立的京基100，已成为深圳新的城市名片。在一片破旧厂房上“新生”的蛇口网谷，如今遍布着网络信息科技公司和文化创意高端企业，年产值从改造前约2亿元猛增至今天的55亿元，单位面积产值从200元/平方米上升到3.93万元/平方米。曾经脏乱差的龙岗岗头片区，经过整体改造转型后，已形成产业集群新品牌，有力推进了当地经济发展。

近年来，借助国家和广东省赋予深圳在土地管理制度改革方面先行先试的机遇，深圳大胆改革创新，通过土地二次开发和存量挖潜，提高土地资源的利用效率，走出了一条土地资源节约集约利用的新路。城市更新，成为深圳土地二次开发利用的一大法宝，以及新一轮城市建设和发展的重要抓手。这些脏乱差片区成功变身为“高大上”，靠的正是城市更新模式。

目前，深圳这种以城市更新来推动土地节约集约利用的机制，已被国家发改委纳入国家综合配套改革试验区改革成果，在全国推广。截至2016年5月，全市已列入城市更新计划项目共541项，用地面积约44.66平方公里;已批城市更新规划项目308项，规划批准拆迁用地面积26.25平方公里，开发建设用地面积17.83平方公里;累计供应用地面积约10.17平方公里。

先行先试，政策体系不断完善

城市在发展，更新在提速。目前，深圳正通过不断加大城市更新的力度，实现土地的二次开发利用和存量挖潜及土地资源的高效利用。究其原因，其动力一方面源于自身的发展需要，另一方面源于政策的不断改革创新、先行先试，从而保障了城市更新的深入推进。

从2004年的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》开始，深圳的城中村改造全面启动。随后，深圳接连出台多部规章制度，形成了一套相对完善成熟的城市更新政策体系。2009年的《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越。2012年的《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步明确城市更新的细化操作指引。同时，《城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划编制技术规定》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等系列配套文件，对促进和规范城市更新工作发挥了重要作用。

深圳在城市更新过程中，一直坚持政府引导、让市场来运作的方式，取得了良好效果。政府引导，意在着重发挥好政府在城市更新中的引导和服务作用，简政放权，避免过多干预;市场运作，则注重发挥市场在资源配置方面的决定性作用。

多管齐下，旧改驶入“快车道”

除了政策的保障和市场化运作方式外，深圳城市更新另一大特点是“多措并举，因地制宜地推动改造”。深圳城市更新有“三驾马车”，分别是综合整治、功能改变和拆除重建。这三种模式适应不同的旧改需求，量身打造改革方案，效果明显。

2014年以来，深圳以旧工业区为主要对象，出台了允许加建扩建、功能改变和土地延期等激励政策，试点开展以综合整治为主的复合式城市更新。这一模式改变了过去一味追求拆除重建模式，避免了大拆大建和对环境的污染，通过划定一些现状保留和整治维护区域，有效保护了一批历史建筑、传统世居和工业遗存。

记者了解到，深圳在城市更新中还遵循一个重要原则“公益优先”，促进了改革成果共享。比如，每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米、且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施。此举体现了政府导向、公益优先，发挥了保障民生、扶持产业的作用。

同时，通过规划统筹，探索存量土地的规划管理手段，以城市更新促动土地管理制度改革，有效激发了广大社区参与城市更新的积极性，理顺了产权关系，一定程度上破解了困扰深圳多年的历史用地确权难题。