【长租公寓成绩单】旭辉领寓：两年5万间冲刺IPO 重资产加码或增风险

在租售并举的存量房时代，长租公寓在国家政策的大力支持下强势崛起，从创业系、酒店系到中介系、房企系纷纷布局抢滩。以房企为例，据掌柜财经不完全统计百强房企中已有超过30家布局长租公寓领域。

据克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示，截至2018年底，已拓房源排行TOP3的企业，分别是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓。其中，旭辉领寓管理规模达5万余间，并计划于2021年实现运营20万间公寓、完成国际化布局、实现IPO上市的目标。 在冲刺IPO的征途中，旭辉领寓也不断加大重资产比例，在旭辉自身的存量资产基础上同时收购项目加速扩张，在仍处于摸索阶段的长租公寓市场市场风险不小。

柚米寓上海四川北路店

       两年突破5万间管理规模

       旭辉领寓成立于2016年7月，为旭辉集团房地产+创新业务板块。在万科、龙湖、金地等开发商前期试水后，“后起之秀”旭辉领寓加快步伐。截止2018年底，旭辉领寓已完成华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局，已拓房源规模已经突破 5 万间，完成 1.5 万间开业。其中北京、上海、深圳、杭州作为战略布局的第一梯队，也是旭辉领寓未来投拓的中心城市。

图片来自旭辉领寓官网

       2016年7月，旭辉领寓在上海临空板块一个不足30平的办公室里正式成立，2017年4月领寓产品首批产品博乐诗服务公寓浦江店及柚米国际社区浦江店示范区在上海正式亮相，2018年3月，旭辉领寓柚米、博乐诗、菁社三条产品线宣告落地。

旭辉长租公寓布局情况

数据来源： 企业官网、CRIC整理

       从城市布局来看， 领寓重点发展人才聚集度较高，租房需求较大的一、二线城市核心区域。

各城市已开业领寓汇总，数据来自官网

       三大产品系全覆盖

       作为一家有开发商基因的长租品牌，旭辉领寓致力于打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，以此来重新定义年轻人生活方式，让年轻人生活更美好。

       旭辉领寓CEO 张爱华曾表示，领寓把更多的精力聚焦到租赁的本质——即产品和服务上。针对于此，以用户思维为核心，旭辉领寓在创立之后就打造首个产品研发基地，根据租房场景细分，针对三类目标人群研发设计了柚米、博乐诗、菁社三条产品线。

图片来自旭辉领寓官网

       在这三者中，柚米寓的占比最高，达到80%，而博乐诗服务式公寓和菁社青年公寓分别占比10%。

旭辉领寓上海分布详情

数据来源旭辉领寓官网

       在不断规模化扩张的同时，领寓一直在“修炼内功”，着力营造租客“家”的归属感体验，具体体现在安全、便捷、温暖3个维度，推出“创新户型”“科学收纳”“安全环保”的行业标准。

旭辉不同产品线的配置情况

数据来源：企业官网、CRIC

       不断加重的重资产比例

       据易居克而瑞公开数据显示，截止2019年1季度，旭辉领寓规模是上海TOP1，盈利能力和品牌评级同样也是上海TOP1，跨越式的快速发展非常契合其“5年20万间，进入行业前三甲，并且IPO上市”的宏伟目标。

旭辉领寓发展规划

       旭辉领寓相关负责人向掌柜财经表示，领寓“5年20万间”管理规模是建立多元化渠道获房基础上。一方面借助旭辉集团全国性的物业布局优势快速、高质量获取存量房源，另外采用创新合作模式，介入早期土地阶段合作开发，在增量房源获取上优势明显。

       在轻重资产比例上，旭辉领寓表示将进一步优化轻重资产的结构，通过自身的存量资产及一些收购的重资产不断加重重资产比例。2017年，领寓重资产贡献比例在10%-15%，目前轻重资产比例目前是8:2，未来会达到轻(委托管理)中(包租自营)重(总资产收购)1:1:1的均衡发展。在项目收购上，如上海美兰湖项目、杭州柚米寓Link City等项目在改造前均为收购项目。此外，领寓对之前的“类住宅”及银行或金融机构掌握的不良资产等这类存量资产有强烈兴趣。

       由于旭辉领寓一开始就将远期目标设立为IPO上市，因此领寓完全独立于旭辉控股集团。按照领寓自身的预期2021年实现20万间的战略目标需要100 - 200亿元的资金规模。领寓CEO张爱华曾表示，计划用2+2+6融资模式，自有资金仅为20%，其余会引进基金和信托，其中60%来自于银行融资。为此，2018年8月，旭辉领寓 发行“高和晨曦·中信证券-领昱1号”成为首单民企长租公寓储架式权益类REITs。2019年4月，旭辉领寓与平安不动产签署3年100亿战略合作，用于住房租赁项目的投资、开发及运营。

       丰富的投融资渠道可以让旭辉领寓获取更多优质项目。但不可否认的是，目前长租公寓市场依然面临着盈利困难、回报周期长且回报率低、同质化竞争激烈等困难，加速重资产布局的旭辉领寓也需警惕隐性风险。